La crise a fait baisser de 10% à 15% les revenus locatifs des investisseurs particuliers

L'impact de la crise sanitaire a été fort sur le secteur immobilier. Si l'on sait tous que le domaine de la construction-vente a été fortement impacté, qu’en est-il du marché locatif, notamment de particuliers à particuliers ? L'investissement locatif rapporte-il moins ? Les loyers ont-ils baissé ? Les impayés ont-ils augmenté ?

Des rendements locatifs passés de 7% à 5% sur les studios

Depuis un an, les prix des loyers à Casablanca ont globalement baissé. Si aucun chiffre précis n’est fourni, les ressentis sont les mêmes chez les professionnels du secteur. Contacté par LeBoursier, Moncef Lahlou, dirigeant de l’agence immobilière Capital Foncier nous explique : « Pour les appartements, les loyers ont baissé pour la simple raison qu’il y a une offre pléthorique et que la demande a baissé avec la crise. Il n’y a pas de chiffres précis sur le sujet, mais de ce que l’on voit, il y a eu une baisse de l’ordre de 15% ».

Un sentiment partagé par Asaad Sadqi, président de l’Association Régionale des Agences Immobilières (ARAI) Casablanca-Settat. « Les loyers ont baissé donc forcément le rendement locatif a baissé. On parle en général d’une baisse de 10 à 15% de la valeur des loyers à Casablanca » explique-t-il. Le rendement locatif a donc diminué depuis mars 2020.

Pour le président de l’ARAI, cela provient du fait que la demande se soit considérablement affaissée sur les studios. « Ce qui est intéressant en terme de rendement locatif, ce sont les petites superficies, les studios. Sauf que la clientèle pour laquelle est destinée ce type de bien est à 80% ou 90% constituée d’expatriés. Leurs arrivées se sont considérablement réduites de 80% en 2020 à cause de la crise sanitaire et de la fermeture des frontières. Ceux qui étaient déjà là ont quitté le pays pour diverses raisons, donc il y a eu un grand stock de biens exclusivement destinés à l'investissement locatif. Cette offre ayant augmenté, les prix ont baissé. Sur ces biens de petites superficies, nous étions sur des rendements de 7% avant la crise, désormais, ils se situent à 5% environ » analyse-t-il.

De son côté, Moncef Lahlou rappelle que le tassement des rendements locatifs n’est pas nouveau. « Le rendement locatif brut durant cette dernière année a chuté. Mais il faut rappeler qu’avant la crise, ces derniers n’étaient pas fameux non plus et tournaient autour de 4% ou 4,5% sur une valeur actualisée, c’est-à-dire loyer actuel divisé par le prix d’achat actuel » explique-t-il.

Mais outre les répercussions sur les loyers, la crise a fait augmenter le niveau des loyers impayés en 2020. Si le locatif particulier reste moins impacté que le locatif professionnels, la crise s’est faite ressentir. Particulièrement chez les classes moyennes.

Des arrangements avec les locataires défaillants

La crise sanitaire et ses répercussions économiques ont eu en effet une incidence sur les retards ou les défauts de paiement. Mais tous les segments de locataires n’ont pas été touchés de la même manière. Moncef Lahlou nous explique que « concernant les impayés liés à la location, la situation dépend des segments. Les locataires du segment haut de gamme sont en général des cadres employés par de grosses sociétés. Il n’y a pas de raisons que cette catégorie de personnes ne paie pas son loyer sachant qu’elle a continué de toucher son salaire ».

Cependant, les classes sociales plus vulnérables ont été bien plus exposées aux défauts de paiement. « Nous prenons en charge des immeubles en gérance habités par des locataires des classes moyennes. Sur cette catégorie de locataires payant en général entre 2 000 et 5 000 dirhams, il y a eu beaucoup de problèmes. Certains ont perdu leur emploi et se retrouvent inaptes à honorer leur échéances » explique-t-il.

Une version corroborée par Asaad Sadqi. « Les incidents de paiement varient en fonction de la classe sociale des locataires. Sur les loyers très supérieurs, il y a eu très peu d’incidents d’impayés. Sur les classes moyennes et moyennes plus avec des loyers compris entre 4 000 et 10 000 dirhams, il y a eu des incidents de paiement » explique-t-il.

Néanmoins, des arrangements sont trouvés pour faire face à la situation. Le président de l’ARAI nous confie que « généralement, les locataires essaient de s’accorder avec les propriétaires. Avec notamment un accord de baisse de loyers sur une phase de transition avant de reprendre au tarif initial au bout d’un nombre de mois définis. Certains propriétaires ont accepté car ils savaient que la demande n'est pas là. Mieux vaut la moitié d’un loyer que pas de loyer du tout ».

Dans ce contexte tendu depuis désormais une année, l’investissement locatif reste-t-il intéressant cette année ?

En 2021, la baisse des prix de l’immobilier pourrait améliorer l'attractivité de l'investissement locatif

« L’investissement locatif en 2021 peut rester attrayant pour un investisseur, mais je pense que les meilleures affaires restent sur l’immobilier de seconde main. Sur du logement neuf, cela reviendrait trop cher. Acheter du neuf pour le mettre en location sachant que le prix des loyers a baissé, c’est assez difficile. Le rendement est moins intéressant sur le neuf. Globalement je ne pense pas qu’il soit en passe de s’améliorer cette année » explique-t-il.

Pour Asaad Sadqi en revanche, le marché pourra offrir de belles opportunités d’investissements en 2021. Notamment avec la baisse des prix de l’immobilier depuis plusieurs mois. « Je ne pense pas que cette baisse se poursuive, mais en revanche, je pense que les prix seront amenés à se stabiliser pendant encore une année, le temps que la machine économique reprenne petit à petit » explique Asaad Sadqi.

La baisse pourrait surtout être bénéfique aux petits biens immobiliers comme les studios. « Vu qu’aujourd’hui, les prix au mètre carré ne sont plus les mêmes qu’il y a deux ans, on se retrouve forcément dans les mêmes rendements. Quelqu’un qui achète un petit studio aujourd’hui, et qui le met en location à la valeur d’aujourd’hui serait toujours sur un rendement de 6% à 7%. Il bénéficiera d’une décote à l’achat de 10 à 15% qui couvrira la baisse de loyers, donc il s’y retrouvera » explique-t-il.

Cette baisse des prix de l’immobilier est une opportunité à saisir pour le président de l’ARAI. D’autant plus que les biens réservés à l’investissement locatif sont généralement des appartements entre 1 et 2 millions de dirhams, qui font bénéficier l’acheteur de l’exonération de 50% sur les droits d’enregistrement. « Je pense que c’est un bon moment pour investir dans le locatif. Car on ne pourrait pas aller plus bas que cela. De nombreux promoteurs ne cherchent même pas à dégager des marges mais juste à vendre pratiquement au coût de revient pour passer à autre chose » conclut-il