Taux : ce qu'il faut savoir avant de contracter un crédit immobilier
Dans le contexte de hausse des taux, les banques prêtent moins facilement pour l'achat d'un bien immobilier. Avec des établissements bancaires plus regardants et une capacité d'emprunt des ménages rognée, voici comment cette hausse a impacté les acquéreurs, et comment les taux pourraient évoluer.
Depuis le resserrement de la politique monétaire de Bank Al-Maghrib (BAM), les taux débiteurs ont progressé par effet de transmission. Notamment les taux immobiliers qui ont affiché une hausse de 52 points de base (pbs) à 5,21% depuis le début du cycle de resserrement de la Banque centrale. Parallèlement, le taux directeur a progressé de 150 pbs sur la même durée.
De fait, le coût du crédit immobilier s’est renchéri pour les personnes souhaitant acquérir un bien immobilier. Cela limite la capacité d’endettement des ménages et rend les biens immobiliers moins accessibles qu’auparavant. "Ce que nous constatons, de façon claire et indéniable, c’est un resserrement des moyens financiers accordés aux ménages. Quand un prêt, sur du social par exemple, était de 200.000 DH il y a une année, nous observons désormais que ce montant est descendu à 170.000 dirhams à peu près. Ce qui se comprend, car les salaires n’ont pas augmenté et que le coût de la vie s’est renchéri, donc le risque augmente. Les banques sont plus regardantes sur le profil, le salaire et l'ancienneté du demandeur", nous confie un professionnel de l'immobilier.
Mais dans quelles proportions la hausse du taux directeur s’est-elle répercutée au niveau des banques commerciales, et comment ces taux immobiliers vont-ils être amenés à se conduire début 2024 ?
Voici ce qu’il faut savoir avant de contracter son crédit immobilier.
Des hausses de 25 à 50 pbs selon les profils, mais une stabilité observée depuis l’été
Globalement, les particuliers en recherche de biens immobiliers font face à des hausses comprises entre 25 et 50 pbs sur les taux immobiliers contractés. Sollicité, Bachir Benslimane Bellemlih, PDG d'Afdal.ma, comparateur de crédit habitat et fournisseur de technologie de simulations pour les banques au Maroc, nous explique que, "actuellement, les meilleurs taux sur 15 ans chez nos partenaires sont de 4,50%, et sur 25 ans, ils sont de 4,75%. Selon les profils, les taux ont augmenté entre 0,25 et 0,50 point, en raison de l'augmentation des taux directeurs et obligataires et du renchérissement du coût de refinancement des banques. Cela dit, les taux immobiliers sont restés stables depuis l'été".
Notre interlocuteur pointe toutefois le fait que ces taux, malgré leurs récentes hausses, demeurent intéressants. "Même si le marché a connu une hausse des taux d'intérêt, ils restent relativement bas par rapport aux années qui précèdent 2017, où les taux avoisinaient les 5%", rappelle-t-il.
Serait-il alors plus judicieux d’attendre une éventuelle baisse des taux pour concrétiser son achat ? Pas si sûr. Car, dans cette conjoncture incertaine, il est difficile de prévoir leur évolution.
Une hausse des taux n'est pas à écarter au prochain trimestre
Plusieurs facteurs laissent présager que le taux directeur de BAM ne sera pas augmenté lors du prochain conseil. Notamment la baisse continue de l’inflation. "Actuellement, la maîtrise de l'inflation et le maintien du taux directeur à 3% plaident pour la stabilité des taux jusqu'à la fin de l'année. Le Conseil de Bank Al-Maghrib, en décembre, devrait éclairer davantage sur l'orientation des taux. En tout cas, il y a une hausse des taux que le marché peut absorber. Au-delà, le risque de gripper sérieusement la machine est grand", indique notre Bachir Benslimane Bellemlih.
De ce fait, est-ce une bonne idée de potentiellement reporter son achat dans le temps ? Pour le PDG d’Afdal, non, car si les taux demeurent encore en deçà de ce qu’ils étaient il y a plusieurs années, l'incertitude économique plane encore, et une progression des taux débiteurs au T4, n'est pas à écarter. "Sachant que le marché reste incertain à une éventuelle hausse, il est conseillé d'obtenir son crédit avec les taux en vigueur", poursuit-il. Notons également que la transmission de la hausse du taux directeur vers les taux débiteurs, même si elle est lente, n'est pas terminée.
Notre source professionnelle dans l'immobilier explique que "sur tous types de bien, si un ménage dispose de conditions adéquates pour acheter, attendre ne sert pas à grand-chose. Premièrement, car il est impossible de dire avec certitude comment vont évoluer les taux immobiliers. Puis il y a également l'effet prix. Les prix sont bas, il y a une baisse des transactions, le secteur fait face à une demande atone... Si la capacité d'acheter est là, autant en profiter".
Malgré le fait que la capacité d’endettement ait été rognée, retarder son achat n’est donc pas nécessairement la solution. "Par ailleurs, certaines formules de crédit, comme le taux variable capé, restent très intéressantes dans le contexte actuel. Les taux immobiliers sont stables depuis plusieurs mois, donc s'il est possible de financer l'achat maintenant, il n'est peut-être pas nécessaire d'attendre", indique notre interlocuteur.
Ce qu’il faut faire pour améliorer les chances de son dossier
Dans un contexte où le crédit est plus complexe à obtenir, que doit faire un futur acquéreur pour maximiser ses chances de voir son dossier aboutir ?
Dans un premier temps, notre interlocuteur rappelle comment la hausse des taux limite la capacité d’endettement des ménages. "Avec la hausse des taux, des acheteurs qui pouvaient emprunter 1,5 MDH ne peuvent mobiliser aujourd’hui que 1,3 MDH, ce qui limite leurs options dans le centre-ville de Casablanca", explique-t-il. Ainsi, un acquéreur potentiel aura tendance à s'éloigner de sa zone de prédilection pour sa recherche d'un bien et à se rabattre sur des zones plus éloignées du centre-ville où les prix sont moins élevés.
Dans la mesure du possible, l'autre méthode est naturellement d'augmenter le montant de son apport pour l'achat du bien. "De ce que nous observons, il faut désormais effectuer un apport de 20% supérieur à ce qui se faisant auparavant pour maximiser ses chances", confie notre source du secteur immobilier.
Le futur acquéreur devra aussi constituer son dossier avec soin, sachant que les banques sont plus regardantes. "Pour optimiser ses chances, il faut bien préparer son projet, définir ses besoins et son budget, choisir un bien adapté, maintenir une bonne solvabilité, éviter les crédits à la consommation et rembourser ses dettes à temps. Recourir à un courtier peut également aider à présenter un dossier convaincant", conclut notre source.
