Immobilier : les raisons de la baisse des transactions et du recul des prix dans certains quartiers
L'indice des prix des actifs immobiliers a montré une baisse des transactions au deuxième trimestre 2023. Un recul corroboré par Asaad Sadqi, président de l'ARAI Casablanca-Settat. Les exigences des banques et l'attentisme des ménages en sont la cause. En outre, la demande a changé depuis la crise sanitaire, et une correction des prix a été opérée dans différents quartiers de Casablanca.
Récemment, Bank Al-Maghrib (BAM) et l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) ont publié l’indice des prix des actifs immobiliers à fin juin.
Le document fait ressortir un recul des transactions immobilières assez prononcé, de 12% d’un trimestre sur l’autre, et une baisse de près de 5% sur 12 mois glissants. L'occasion de revenir sur la situation immobilière avec Asaad Sadqi, président de l’Association régionale des agences immobilières (ARAI) Casablanca-Settat.
Pour notre interlocuteur, plusieurs facteurs peuvent expliquer ce recul, conjugué à la contraction des prix de l’immobilier dans certains quartiers de la capitale économique.
Une incertitude sur les taux et des banques plus regardantes
Notre interlocuteur confirme le bilan de BAM et de l’ANCFCC. "La baisse des transactions, nous la sentons. Le nombre de transactions en achat-vente sur le 2e trimestre a connu une baisse très palpable."
Pour Asaad Sadqi, plusieurs facteurs peuvent expliquer le recul des transactions durant le deuxième trimestre 2023, notamment l'envie des acheteurs de profiter des vacances d’été avant de formaliser un achat à la rentrée. "Une des lectures est qu'à la fin de l’année scolaire, les gens qui avaient un projet d’achat ont préféré souffler, se reposer et concrétiser leur achat à la rentrée. D’ailleurs, en septembre, nous avons vu une amélioration de l’activité et un redémarrage de la demande", souligne le président de l’ARAI Casablanca-Settat.
Mais il existe également une donnée conjoncturelle liée au resserrement monétaire de BAM. En effet, la hausse des taux a influé sur la baisse des transactions, créant deux principaux freins. L’attentisme et la complexité de décrocher un prêt. "Premièrement, les banques sont beaucoup plus regardantes. Nous avons vu des dossiers essuyer un refus alors qu’il y a un an, le même dossier serait passé. Il y a donc eu beaucoup de refus durant le dernier trimestre. Avant la hausse des taux, on pouvait voir des taux de 4,2% sur 25 ans. Depuis le dernier trimestre, on a atteint 4,8%, 4,9%, voire 5% chez quelques banques", souligne notre interlocuteur.
Quant aux particuliers, ils restent dans l'attente d'une conjoncture plus favorable. "Du coup, il y a un effet de prudence et les acheteurs potentiels préfèrent retarder leur achat en se disant que, d’ici 12-18 mois, les taux vont baisser. Il y a beaucoup de latence. Les gens observent de près, mais ne se décident pas", précise Asaad Sadqi.
Cette baisse de la demande a également fait baisser les prix dans certains quartiers, notamment à Casablanca.
Le prix du mètre carré en baisse de 20% dans certains quartiers casablancais
Il y a quelques années, certains quartiers casablancais avaient la cote et affichaient des prix record. Maârif, Triangle d’or, Racine... ces quartiers très prisés font désormais face à une demande en mutation.
"Depuis la crise du Covid, on voit vraiment un changement au niveau de la demande. Les gens ne veulent plus être dans des R+6 ou R+7. Ils ne veulent plus de vis-à-vis, ils souhaitent de la verdure ou un espace extérieur. La création de nouveau quartiers est aussi passée par là, avec CFC notamment qui offre une abondance de produits allant du studio au penthouse. Il y a des zones plus résidentielles comme Riviera ou Oasis, plus calmes, avec des immeubles R+2 ou R+3 et de la verdure, tout en étant très centrales. La demande a donc bougé", explique notre interlocuteur.
Avec cette baisse de la demande, les prix de certains quartiers centraux ont connu des réajustements, parfois importants. Cependant, il ne s’agit pas d’une baisse généralisée. "Racine, Gauthier, 2-Mars, Bourgogne, Maârif… dans ces quartiers historique centraux, on a une correction qui atteint facilement 20%. Ceux qui ont acheté à 26.000 ou 27.000 DH le mètre carré ont de grandes difficultés à revendre à 20.000 ou 21.000 DH. En revanche, dans tous les nouveaux quartiers où les promoteurs ont mieux réfléchi aux désirs des clients – une terrasse, de la verdure, moins de densité –, là, les prix progressent", explique notre interlocuteur.
