Aradei Capital : la dynamique de croissance sera durable et diversifiée
En 2022, le groupe a surpassé les attentes des analystes de CFG Bank. Les revenus de la foncière devraient croître de 7,8% par an en moyenne sur la période 2022-2027 et son FFO devrait suivre une tendance de croissance similaire. Un bon effet de base devrait être observé cette année et un retour progressif à des niveaux de fréquentation pré-Covid devrait être observé. Le titre détient toujours une aptitude à générer du rendement.
Dans une note diffusée le 30 mars, la société de recherche CFG Bank est revenue sur les performances annuelles d’Aradei Capital en 2022. Elle recommande la valeur à l’achat et anticipe une hausse de 18,3% de son cours à 489 dirhams.
CFG Bank précise néanmoins qu’elle détient des liens capitalistiques avec Aradei Capital, du fait qu’elle est actionnaire majoritaire de REIM Partners, le gestionnaire d’actif d’Aradei.
Côté chiffres, le groupe a assuré une bonne performance en 2022 avec une croissance de 15,4% de son chiffre d’affaires en 2022 à 486,1 MDH. "Cette évolution s’explique principalement par la performance de la foncière sur le périmètre constant (+42,4 M DH), ainsi que, dans une moindre mesure, par l’impact du nouveau périmètre contribuant à hauteur de +22,6 M DH (Cleo Pierre SPI R-FA, Akdital Immo, immeuble de bureau Prism)", indiquait Aradei dans son communiqué financier.
Des performances au-delà des attentes
Le groupe a affiché des indicateurs financiers globalement au-dessus des prévisions de CFG Bank. Cela provient "d’une solide performance sur le périmètre existant, d’un effet périmètre positif grâce à un rythme de développement soutenu qui s'est traduit par l'intégration de 6 actifs supplémentaires, et une forte reprise de la fréquentation après deux années difficiles de COVID où les activités de loisirs de plein air ont été limitées".
Le groupe a également affiché un EBITDA supérieur aux attentes à 361 M DH, en hausse de 15,5% par rapport à l’année d’avant. "Comme attendu, le taux de marge opérationnel est resté quasiment stable à 74,4% (contre 74,3% sur l’exercice 2021). En effet, nous sommes heureux de voir Aradei Capital surmonter une année difficile marquée par des pressions inflationnistes avec un résultat opérationnel stabilisé", souligne CFG Bank.
Enfin, le FFO part du groupe progresse de 17,1% et s’établit à 239 M DH, supérieur aux attentes de CFG Bank qui tablait sur un FFO de 213 M DH. In fine, la distribution de dividende s’est retrouvée également supérieure aux attentes avec un dividende par action de 19,2 dirhams contre 18,1 dirhams attendus par CFG Bank. Le rendement en 2022 est attendu à 4,6%.
Cette année encore, le groupe devrait poursuivre un bon cheminement de croissance et ce, grâce à différents facteurs.
Un TCAM de 7,8% sur la période 2022-2027
Le groupe pourra, dans les années à venir, assurer une croissance, en particulier grâce à sa forte stratégie d’expansion de ses parcs commerciaux et à sa stratégie de diversification dans différentes classes d’actifs comme les cliniques privées, les infrastructures d’éducation, les plateformes logistiques ou encore les bureaux.
Déjà, en 2022, le groupe a pu attester d’une croissance importante du portefeuille d’actifs de la foncière de près de 100.000 m². "En effet, Aradei Capital a livré cinq des sept cliniques qui étaient initialement dans le cadre du partenariat avec Akdital tandis que les deux cliniques restantes devraient être livrées d’ici 2024", précise la société de recherche.
Elle ajoute : "Compte tenu de l’ambition des deux groupes d’élargir leurs portefeuilles respectifs, la direction d’Aradei Capital est convaincue que de nouvelles cliniques supplémentaires seront développées avec Akdital Group dans un avenir prévisible." L’année 2023 devrait également bénéficier d’un effet de base positif du fait que la majorité des cliniques livrées l’an dernier l’ont été sur la seconde moitié de l’année.
Le groupe pourra également compter sur le développement de son 8e Sela Park avec une GLA de 30.000 m². "Selon la direction, le développement de cet actif devrait durer environ 24 mois et devrait atteindre une fréquentation annuelle de 5 millions de visiteurs, où des locataires de premier plan devraient faire partie du projet, le groupe LabelVie étant le locataire locomotive", rappelle la société de recherche.
Tout cela devrait permettre au groupe d’assurer un taux de croissance annuel moyen de 7,8% sur la période 2022-2027 pour atteindre un chiffre d’affaires de 709 M DH à termes. L’EBITDA devrait quant à lui progresser de 8,4% en moyenne par an, notamment grâce à une bonne dilution des coûts fixes. Concernant la profitabilité du groupe, CFG Bank estime que "le FFO consolidé devrait croître à un TCAM inférieur à l’EBITDA en raison d’une augmentation des charges d’intérêts pour financer le développement des nouveaux actifs". Il devrait atteindre 344 M DH en 2027 contre 239 M DH en 2022.
Cependant, la société de recherche rappelle qu’il est pertinent d’analyser l’évolution du FFO par action pour tenir compte de l’effet dilutif induit par les augmentations de capital successives réalisées pour financer le plan de développement du groupe. "En effet, la foncière n’entend pas utiliser sa trésorerie (FFO) pour rembourser ses dettes. Nous prévoyons une croissance du FFO par action à un CAGR de 5,2% sur la période 2022-2027 contre 4,9% sur la période 2018-2022", explique CFG Bank.
Elle souligne néanmoins que "toute augmentation de capital dans les années à venir diluera mécaniquement ce rythme de croissance. Pour rappel, sur le T4-2022, Aradei Capital a procédé à une augmentation de capital de 250 M DH pour financer une partie du nouveau projet Sela à Casablanca. En effet, au S1-2022, le ratio LTV s’était situé légèrement au-dessus du niveau cible du groupe de 40%, signifiant que sa capacité d’emprunt allait devenir limitée".
