OPCI : Noreddine Tahiri revient sur l’évolution de l’industrie depuis son lancement et sur ses dernières avancées

L’industrie des Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI), qui a émergé au Maroc quelques mois avant le déclenchement de la crise du Copvid-19, continue de s’agrandir.

Ajarinvest, filiale du groupe CDG, qui a ouvert le bal de l’activité des sociétés de gestion d’OPCI au Maroc en obtenant le premier agrément de l’AMMC en 2019 ; vient d’obtenir en date du 14 septembre 2021, l’agrément de l’AMMC pour son 6ème OPCI : « Avenir Patrimoine Sécurité ». Cet OPCI aura la forme juridique de société de placement immobilier à règles de fonctionnement allégées (SPI-RFA).

Cette nouvelle réalisation fait suite à la récente obtention par la société, en juin dernier, de l’agrément de l’OPCI « Immovert Placement », dont la structuration et la gestion ont été confiées à Ajarinvest par le Groupe Crédit Agricole du Maroc et ce, en vue de porter une partie du patrimoine immobilier de la banque.

Joint par LeBoursier Noreddine Tahiri, Directeur général de AjarInvest, revient sur cette dernière actualité : « Ce 6^ème OPCI de AjarInvest a une taille initiale de 3,3 milliards de DH. C’est un OPCI qui va être ouvert. Il pourra contenir de nouveaux actifs, et par conséquent, sa taille dépassera ces 3,3 milliards de DH. Pour le moment, il s’agit du plus grand OPCI du Maroc. On espère qu’il ne restera pas longtemps le plus grand et qu’il y aura d’autres OPCI avec une grande taille que ça soit lancé par AjarInvest ou par d’autres sociétés de gestion ».

Et de continuer : « C’est un OPCI qui a positionné l’industrie à sa juste valeur. Un OPCI qui va la stabiliser et la rendre plus résiliente. C’est également un ‘Club deal’. Cela veut dire qu’il y a un pool d’investisseurs qui se sont mis d’accord pour investir dans cet OPCI ensemble dans une stratégie bien définie et très sécurisante. Chacun de ces investisseurs a mis un ticket pour y investir, d’une part, et parce que les actifs constituants l’OPCI leur ont semblés relativement sécurisés et que la stratégie est rassurante. Bien sûr ce pool d’investisseurs sera élargi par la suite ».

Avec ce 6^ème agrément, l’actif sous géré par AjarInvest a atteint 7,9 milliards de DH. « l’actif sous géré de Ajarinvest était à 4,6 milliards de DH. Il attendra maintenant 7,9 milliards de dirhams avec ce dernier agrément. Cela fait de AjarInvest la société de gestion qui gère le plus important portefeuille d’OPCI au Maroc. On espère qu’il va y avoir d’autres grand OPCI autre que AjarInvest pour pérenniser cette activité. On n’est pas là pour faire de la concurrence. On est là pour montrer le chemin. Cela fait partie du rôle de la CDG, notamment à travers AjarInvest, de montrer le chemin qui mène à la réussite de cette nouvelle industrie », souligne-t-il.

« Notre ambition est de pérenniser cette industrie, pour qu’elle puisse atteindre une taille critique qui lui permettrait d’être à la fois résiliente et, aussi, un moteur de développement économique et également être un des acteurs de la reprise d’activité post-Covid », ajoute-t-il.

Bilan de l’évolution de l’industrie depuis son lancement au Maroc

Les OPCI sont une industrie naissante au Maroc. Leur lancement a d’ailleurs coïncidé avec la crise du Covid. Mais cela n’a pas freiné l’évolution de cette industrie.

« En moins de 2 ans, cet écosystème a comptabilisé 9 sociétés de gestion, 10 évaluateurs immobiliers et une douzaine d’OPCI. L’actif total sous géré par l’ensemble des sociétés de gestion a atteint 10 milliards de DH », nous indique le DG de AjarInvest.

Qu’en-est-il de la crise du secteur immobilier ? Notre interlocuteur trouve que cela ne constitue pas un frein pour les OPCI. Cette industrie devrait d’ailleurs épauler le secteur immobilier.

« L’immobilier est essentiellement constitué de résidentiel. Les bureaux représentent une part qui n’est pas aussi importante que le résidentiel. Et la loi de finance 2021 a permis aux OPCI d’investir dans le résidentiel. Ce qui fait que au-delà des bureaux, les OPCI peuvent investir dans le résidentiels. Tout l’immobilier locatif est maintenant éligible aux OPCI. Donc, les OPCI seraient l’outil de refinancent et de promotion de l’immobilier dans son ensemble. Cette industrie va donner une bouffé d’oxygène à l’immobilier », estime notre interlocuteur.

Et d’ajouter : « Aujourd’hui, ce sont les institutionnels qui se placent dans la création d’OPCI, bientôt les personnes physiques commenceront à s’intéresser de près aux OPCI. Cela va permettre également de structurer l’immobilier dans son ensemble et d’apporte un peu plus de transparence, qui était déjà là, avec a création d’activités connexe, notamment les brokers et les évaluateurs immobiliers qui sont agréés par le ministère des Finances. La valorisation des actifs sera encore plus proche de la réalité. Cela crée de la confiance entre les acteurs économique, ce qui va augmenter les transactions, notamment les transactions de seconde main »

« Et comme on dit, quand l’immobilier va tout va. Si l’immobilier connait une certaine dynamique, il est clair que l’activité économique dans son ensemble va bénéficier des effets induits de la redynamisation du secteur immobilier. Cela va se transmettre à d’autres secteurs économiques », continue-t-il.

Les perspectives d’évolution de l’industrie dans son ensemble

« Aujourd’hui, il y a un certain nombre de société de gestion qui ont déposé des dossiers d’agrément. On espère que d’ici 2 à 3 ans on atteindra 10% du potentiel qui était annoncé par le ministère de l’économie des Finances de 200 milliards de DH, à savoir 20 milliards de DH. Il faut garder en tête que l’avancé de cette industrie est rapide, en comparaison avec celle des OPCVM. Les OPCVM représentent à peu près 500 milliards de DH après 25 ans d’existence. On espère alors que l’industrie des OPCI puisse connaître un développement encore plus important et dépasser les prévisions du ministère de l’économie et des finances », souligne notre interlocuteur.

L’écosystème des OPCI devrait connaître quelques ajouts afin d’améliorer son évolution. « L’écosystème des OPCI au Maroc est bien fait au niveau réglementaire législatif et fiscal mais il y a toujours des marges de progression. Il est presque complet, c’est pour cela que cette industrie connait déjà un dynamisme. Mais il y a quelques contraintes à lever, mais qui ne sont pas vraiment bloquantes », explique-t-il.

« On s’attend à ce que les pouvoirs publiques puissent enlever quelques contraintes qui touchent à l’industrie, notamment à la fiscalité locale. Plus précisément, les taxes des services communaux et la taxe professionnelle doivent être revues pour que les détenteurs d’actifs immobiliers d’exploitation puissent se défaire de  leur bien immobilier et se concentrer davantage sur leur cœur de métier. Ils ne peuvent le faire que si les taxes locales sont revues pour encourager la location ou le leaseback », poursuit-il.

Sur le volet comptable, « le plan comptable est prêt. Il n’est toujours pas communiqué. Il reste une dernière étape à faire. Il y a toute une équipe qui a travaillé dessus, j’en fais partie. On s’est inspiré des meilleurs pratiques à l’international pour concocter un plan comptable qui est bien fait. On espère qu’il sera adopté prochainement en plénière », nous indique-t-il.