Crédits immobiliers : les taux d'intérêt restent à des niveaux relativement bas

Les taux d’intérêt immobiliers se situaient en 2020 autour de 4,5%, en deçà des conditions proposées en 2019. Cette baisse a été motivée par le contexte particulier de crise sanitaire au cours duquel les ventes immobilières avaient chuté et la distribution des crédits avait ralenti.

Selon l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié en août dernier par Bank Al-Maghrib, le nombre de transactions immobilières a augmenté de 18,8% au deuxième trimestre 2021 par rapport au premier semestre 2020. Cette situation devrait naturellement réconforter les banques et maintenir les taux d’intérêt à leurs niveaux actuels.

« Pour comprendre le marché de l’immobilier, il nécessaire de prendre en compte les trois principaux acteurs qui le composent, à savoir, les promoteurs, les acheteurs et les banques » nous explique Ghali Chraïbi, directeur général de Cafpi, spécialiste du courtage en prêts et crédits immobiliers.

Des banques aux aguets

Pour l’expert, ces chiffres de l’IPAI sont à relativiser. « Ces transactions immobilières sont en grande partie conjoncturelles, car elles sont composées, d’une part, des acquisitions des MRE, et d’autre part, de livraisons de biens immobiliers vendus au cours des trois dernières années, mais qui n’ont été soldées qu’au premier semestre dernier. »

Ainsi, les observateurs gardent un œil sur l’évolution des taux d’intérêt immobiliers au cours des prochains mois. La Banque centrale a certes maintenu le taux directeur à 1,5% en juin dernier pour conserver les conditions actuelles, mais cela ne sera peut-être pas suffisant en cas d’augmentation des primes de risque appliquées aux particuliers.

« Un air d’attentisme flotte actuellement sur le marché », nous explique Ghali Chraïbi. « Bien qu’il soit difficile d’avancer des chiffres pour le moment, nous pouvons affirmer que les taux d’intérêt immobiliers n’ont pas beaucoup augmenté par rapport à 2020 ».

Le président de Cafpi nous met cependant en garde : « l’évaluation de la solvabilité des demandeurs de crédit par les établissements financiers impacte la prime de risque qui leur est associée, et par conséquent, les taux d’intérêt. L’évaluation de la situation économique par les banques est le principal indicateur à suivre au cours des six prochains mois. ».

« De ce fait, si l’État donne au secteur bancaire des garanties concernant la protection du tissu économique (et donc, des emplois des salariés), les primes de risque se maintiendront à leurs niveaux actuels. Le cas échéant, une augmentation des primes de risque conduira naturellement à une hausse des taux d’intérêt », poursuit-il.

Des promoteurs immobiliers en difficulté ?

La reprise des transactions immobilières, enregistrée au premier semestre, a constitué une bouffée d’air financière pour les promoteurs immobiliers après les méventes de l’exercice 2020. Cependant, les investissements considérables qu’ils ont engagés au cours des quatre dernières pèsent toujours sur leurs finances.

« Les promoteurs disposent d’importants stocks de bâtiments construits aux cours des dernières années, mais invendus, en partie, à cause de la crise sanitaire. », nous explique Ghali Chraïbi. Une situation qui les oblige à écouler leurs stocks avant de réinvestir. Selon les chiffres de l’IPAI, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé de 2,3% au cours du deuxième trimestre 2021 en comparaison avec la même période de 2020, et les prix de l’immobilier professionnel ont régressé de 4,9%.

« Des réflexions sont actuellement menées par les promoteurs, en concertation avec leurs partenaires bancaires et les pouvoirs publics », relève notre expert. « Ces réflexions portent sur l’arbitrage entre l’écoulement des stocks et le réinvestissement, ainsi que sur les différentes formes que prendraient l’aide de l’Etat au secteur (incitations fiscales, exonérations, crédit aux promoteurs garantis par l’Etat, etc.) ».

Un contexte propice pour les achats immobiliers

« Suite à la pandémie du Covid-19, les consommateurs marocains ont réalisé l’importance de la propriété privée et sont de plus en plus prêts à consacrer une partie de leurs revenus à l’acquisition d’un bien immobilier », observe le directeur général de Cafpi. « Cette dynamique doit être accompagnée et encouragée par tous les intervenants du secteur. ».

A la question de savoir si le moment est opportun pour acquérir un bien immobilier, le verdict du spécialiste est sans appel : « Etant donné la configuration actuelle du marché, il vaut mieux acquérir un bien immobilier maintenant. » En effet, la stagnation actuelle des taux d’intérêt et la faible vitesse d’écoulement des stocks des promoteurs offre aux acheteurs une marge de négociation intéressante. « Les banques n’ont pas encore réagi et les promoteurs sont prêts à faire des réductions. Le contexte est encourageant. » conclut-il.