Aradei Capital deviendra investisseur en OPCI à travers une filiale dédiée

Avec l'introduction en bourse de la foncière Aradei Capital, la place casablancaise rompra avec une longue absence des IPO qui a duré 23 mois.

Focus sur la prochaine recrue de la Bourse de Casablanca 

Aradei Capital est une foncière immobilière, filiale du groupe Label’Vie (détenue à hauteur de 49,6% du capital), qui a pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur location, ou toute autre forme de mise à disposition. 

La société a notamment pour objet la détention d'immeubles directement ou indirectement, y compris en état futur d'achèvement ; la réalisation de toutes opérations nécessaires à l'exploitation desdits immeubles, notamment l'exécution de travaux de construction, de rénovation et de réhabilitation ; et, aussi, l'achat, la prise à bail, la location, la gestion, l’exploitation, la mise en valeur et la vente de tous biens immobiliers bâtis ou non bâtis pour son propre compte.

La foncière, dont la gestion est déléguée à REIM Partners, détient, directement ou à travers ses filiales, 29 actifs, dans 15 villes marocaines. Ces actifs se répartissent comme suit :

- 7 actifs indépendants (mono locataire) dans 7 villes marocaines ;

- 1 installation industrielle ;

- 3 centres commerciaux à Marrakech, Tanger et Fès ;

- 14 galeries commerciales ;

- 4 terrains en réserve foncière ou en vue de développer de nouveaux projets.

Au 30 septembre 2020, la surface commerciale du groupe se situe à 343.518 m² avec un taux d’occupation moyen pondéré de 91% et un taux d’occupation intragroupe moyen pondéré de 58%. l surface commerciale louée a augmenté de 6,6% pour se situer à 312.803 m² à fin septembre.

Dans le détail, les galeries commerciales représentent 43,6% de la surface commerciale totale du groupe. Pour leur part, les centres commerciaux représentent 27,3% de la surface commerciale totale. Les actifs indépendants (mono locataire) et l’unité industrielle « Yazaki » représentent respectivement 18,8% et 10,4% de la surface commerciale du groupe.

Baisse du chiffre d’affaires à fin septembre 2020

La foncière vient de dévoiler ses indicateurs d’activité à fin septembre 2020.

Le chiffre d’affaires consolidé de la société Aradei Capital s’est situé à 194 millions de DH au 30 septembre 2020 contre 213,8 millions de DH pendant la même période de l’année précédente, soit une baisse de 9,3%. A rappeler que le chiffre d’affaires consolidé a baissé de 11% à 124 millions de DH au 1er semestre 2020 à cause des mesures restrictives imposées par l’état d’urgence qui ont eu comme conséquence directe la fermeture des commerces non essentiels au sein des actifs d’Aradei Capital pour une durée allant de 82 à 97 jours.
 

Impact de la Covid-19 et perspectives d’évolution

Compte tenu de l’impact de la Covid-19 sur l’activité de la Société, les agrégats comptables 2020 et 2021 ont été retraités par le management de la société. Les impacts de la Covid-19 sur le Funds from Operation" (FFO) ou "Cashflows opérationnels" (résultat net retraité des éléments relatifs aux plus ou moins-values latentes sur Actifs de Placement, du résultat exceptionnel et des opérations de dotations et de reprises) porteront sur un montant de 70,1 millions de DH en 2020 et sur 24,8 millions de DH en 2021. Voici les détails de ces impacts :

Source : Aradei Capital.

S’agissant de son programme d’investissement, celui-ci prévoit 204,6 millions de DH en 2020 contre 139,4 millions de DH précédemment communiqué lors du dernier enregistrement du document de référence. La foncière explique que l’écart de 65,2 millions de DH est lié à des décaissements plus importants qu'initialement prévu.

De son côté, le programme d’investissement au titre des années 2021 et 2022, prévoit 549 millions de DH et 548,9 millions de DH respectivement. (Voir tableau ci-dessous)
A rappeler que la levée de fonds via la bourse de Casablanca servira au financement du plan de développement d'Aradei Capital, notamment ses investissements futurs. 

Source : Aradei Capital.

Une politique de distribution de dividende stable 

La foncière souligne qu’elle adopte une politique de distribution stable qui s’inspire des pratiques des OPCI à l’international. Elle prévoit ainsi un taux de distribution de 85% (en % du FFO) sur la période prévisionnelle (2020e – 2026p). Son dividende par action croit constamment. Le tableau ci-dessous indique le montant des dividendes distribués par la foncière sur la période 2016-2019 :

Source : Aradei Capital.

Ci-après les réalisations prévisionnelles de Aradei Capital sur la période 2020-2026:

Source : Aradei Capital.

Modification du plan stratégique 

Au niveau du document de référence 2019, Aradei Capital avait annoncé un plan stratégique reposant sur 3 principaux piliers à savoir :

- La cotation à la Bourse de Casablanca dans le but d’assurer la liquidité aux investisseurs ;

- L’activation des leviers de croissance internes et externes afin d’étoffer son portefeuille d’actifs ;

- La conversion en OPCI conformément aux termes de la nouvelle loi n°70-14.

Ces axes ont été modifiés. Actuellement, Aradei Capital n’envisage plus sa conversion en OPCI mais se positionne en tant que foncière et en tant qu’investisseur d’OPCI.

Elle indique également que pour ce qui est de l’ancien Axe 1 relatif à l’introduction en bourse des actions de la société, les organes sociaux ont approuvé sa réalisation. Ainsi, le nouveau plan stratégique de la société repose désormais sur les deux principaux piliers :

- L’activation des leviers de croissance internes et externes afin de renforcer son portefeuille d’actifs ;

- Le positionnement en tant que foncière de référence dans l’immobilier locatif au Maroc. Pour cet axe, Aradei Capital envisage en effet de capitaliser sur l’émergence des véhicules OPCI au Maroc stimulée par l’adoption récente de la législation sur les OPCI, à travers une filiale qui serait dédiée à cette catégorie de véhicule. Cet axe de croissance s’inscrit dans la stratégie de la foncière d’offrir un rendement stable à ses actionnaires à travers un portefeuille d’actifs immobiliers locatifs diversifiés.

Elle souligne aussi qu’un transfert par apport de certains actifs détenus par la foncière à cette filiale OPCI est aussi envisagé. Une étude est en cours mais aucune décision n'a encore été prise par les organes de gouvernance d'Aradei Capital.