Crédits à l'habitat: les taux ont davantage baissé en 2019, incertitude pour 2020

Les taux du crédit à l’habitat au Maroc continuent leur tendance baissière, et affichent des niveaux inférieurs ou dans certains cas en stagnation par rapport à 2018. Les taux n’ont jamais été aussi confortables pour les emprunteurs mais sont à un niveau inquiétant pour les banques.

"Au début de 2019 nous étions aux alentours d’un taux fixe de 4,5% H.T. alors que maintenant, nous sommes aux alentours de 4,2%" nous indique Saâd Chraibi du courtier en prêts immobiliers CAFPI. "Les taux variables tournent quant à eux autour de 3,60% et 3,70%".

Des taux qui selon notre interlocuteur sont appliqués, avec certaines légères variations, pour tous les profils confondus et même sur des durées longues, c’est-à-dire sur 20 ou 25 ans.

"Mais il faut dire qu’actuellement, les banques ont tendance à faire des gestes commerciaux pour boucler leur fin d’année", signale M.Chraibi.

Cela étant, d’après d’autres sources sondées, une catégorie en particulier a vu ses taux augmenter et ses conditions de crédit se resserrer : celle des Marocains résidents à l’étranger.

Une donne confirmée par M.Chraibi: "De manière générale, les choses sont devenues plus compliquées pour les MRE. Des taux plus élevés ont été constatés, pas par rapport à quelques années car on est sur une tendance baissière, mais ils se sont élevés par rapport à leurs niveaux les plus bas. Les conditions de crédit sont également moins bonnes: on n’arrive plus aujourd’hui à obtenir un financement à 100%, c’est très compliqué", détaille-t-il.

La raison pour notre interlocuteur est que les MRE "ne font pas travailler significativement les banques. Une partie d'entre eux n’alimentent leurs comptes chez les banques marocaines que de montants équivalents à leurs traites", explique-t-il.

Les taux variables à éviter

D’une autre part, bien que les taux variables soient moindres et plus attractifs, ceux-ci ne séduisent pas les Marocains pour autant, même dans un contexte de taux bas.

Selon des données de Bank Al-Maghrib disponibles à fin 2018, la part des crédits à l’habitat réalisée à taux fixe s’est de nouveau accrue pour ressortir à 98% en termes de production et à 94% en termes d’encours, soit un point de plus par rapport à 2017.

La raison est simple, les taux variables sont plus risqués: "Il faut continuer à recommander aux Marocains de prendre le taux fixe, parce que du jour au lendemain, les taux peuvent augmenter", avance Saâd Chraibi.

Une hypothèse qui n’a jamais été plus probable que dans le contexte actuel où les banques cherchent à renchérir le coût du crédit pour rehausser leurs marges: "Le GPBM [Groupement professionel des banques du Maroc, ndlr.] s’est récemment réuni pour pallier ce problème. Prendre un taux variable alors que nous sommes sur des tendances incertaines n’est donc pas un bon choix", ajoute notre interlocuteur.

En attendant, les banques ne manquent pas de leviers pour atténuer la baisse de leurs marges. Elles jouent par exemple sur le coût de l’assurance, qui diffère et peut être beaucoup plus cher d’une banque à l’autre.

Par ailleurs, une autre source préférant rester anonyme nous indique que les banques pallient la baisse des taux des financements en y greffant des "coûts cachés", qui porteraient les véritables taux à plus de 5% en TTC.

Cette même source explique que les taux ne pourraient baisser davantage, car le marché immobilier reste restreint et que les ventes et les transactions ne sont pas significatives pour permettre une baisse supplémentaire des taux.

Un avis que Saâd Chraïbi contredit: "La situation de l’immobilier ne s’est pas particulièrement améliorée. Augmenter les taux n'encouragerait donc pas davantage d'acquisitions et d'investissements. Les bonnes conditions de crédit devront donc persister", conclut-il.