OPCI: focus sur les évaluateurs immobiliers
Les biens immeubles et droits réels de chaque OPCI doivent faire l'objet d'une évaluation au moins une fois par semestre par deux évaluateurs indépendants. Cette profession est amenée à se développer pour accompagner l'essor des OPCI.
Parallèlement au développement des OPCI (Organismes de placement collectif immobilier) et de leur écosystème; la profession des évaluateurs immobiliers, nécessaire au bon fonctionnement de ces organismes, est également en plein essor.
Car, rappelons-le, les biens immeubles et droits réels de chaque OPCI doivent faire l'objet d'une évaluation au moins une fois par semestre par deux évaluateurs indépendants. Les derniers chiffres avancés par les autorités en juin dernier faisaient état de 15 demandes d’agrément d’évaluateurs immobiliers à l’étude et trois agréments déjà délivrés.
Dans son guide destiné à l’ensemble des professionnels et des acteurs du monde des OPCI, l’Autorité marocaine du marché des capitaux détaille les conditions d’exercice de cette activité vitale à la bonne marche de ce nouveau véhicule d’investissement.
Ce qu’il faut savoir tout d’abord, c’est que cette activité est soumise à un agrément délivré par le ministère de l’Economie et des Finances et non par l’AMMC; et ce après avis de la "commission consultative" chargée de donner son avis sur les demandes d’agréments.
Source: AMMC
Cette commission compte toutefois parmi ses membres un représentant de l’AMMC, en plus de deux représentants du ministère de l’Economie et des finances, et de représentants du ministère de l’Habitat, de Bank Al-Maghrib et de l’Acaps.
Par la suite, les évaluateurs immobiliers sont choisis par les sociétés de gestion des OPCI, parmi la liste des évaluateurs agréés par le ministère et publiée au Bulletin officiel. Le mandat de chaque évaluateur est d’une durée de quatre ans renouvelable une seule fois. Toutefois, le mandat de l’un des évaluateurs immobiliers désignés lors de la constitution de l’OPCI n’est pas renouvelable pour ledit organisme.
L’évaluateur immobilier peut être une personne physique ou une personne morale. Dans le premier cas, il doit disposer de compétences et d’une expérience suffisantes en matière d’évaluation des actifs immobiliers; et dans le second cas, la personne morale doit présenter des garanties suffisantes en termes de moyens organisationnels et humains ainsi que de son expertise en matière d’évaluation des actifs immobiliers. Les deux ne doivent pas avoir fait l’objet d’une condamntation pour une infraction en relation avec le secteur.
Toutefois, les professionnels estiment que l'absence d'un indice de loyer de référence compliquera la tâche aux évaluateurs des actifs à louer par les OPCI. Mais dans son guide, l’AMMC présente diverses méthodes sur lesquelles les évaluateurs se baseront pour délivrer leur verdict.
Parmi ces méthodes, l’AMMC évoque la comparaison directe qui consiste à déterminer la valeur d’un actif en le comparant à des actifs équivalents en nature et en localisation ayant fait l’objet de location, et ce à la date la plus proche de l’évaluation.
Elle évoque également la méthode par capitalisation des revenus qui consiste à déterminer la valeur d’un actif en appliquant un taux de capitalisation ou de rendement à un revenu annuel généré par l’actif à évaluer; la méthode de l’actualisation des cashflows (à travers l’application d’un taux d’actualisation aux revenus futurs escomptés); ou la méthode par le coût de remplacement qui détermine la valeur d’un actif à travers l’estimation du coût de reconstruction d’un actif identique ou équivalent à celui faisant l’objet de l’évaluation.
