OPCI: les dernières circulaires en cours d'homologation
La profession parle d'un démarrage imminent. Deux circulaires du gendarme des marchés financiers et un arrêté ministériel devront être publiés cette année. Ces documents boucleront l'arsenal juridique de cette nouvelle industrie.
Après un périple législatif et réglementaire qui a duré six ans, le démarrage effectif de l’activité des premiers OPCI devrait être effectif cette année.
La profession attend en effet la publication de deux circulaires de l’AMMC, suivies par un arrêté du ministère des Finances, pour boucler l'arsenal réglementaire de cette nouvelle activité.
Ces circulaires ont déjà été finalisées auprès de l’AMMC et sont dans le processus d’homologation, nous dit Noreddine Tahiri, DG d’AjarInvest, future société de gestion d'OPCI et filiale commune de CIH Bank et de la CDG.
Notre interlocuteur ajoute que suite à la publication de l’arrêté ministériel afférent aux deux circulaires, l’AMMC devra entamer l’octroi d’agréments d’OPCI aux sociétés qui les demandent.
"Nous espérons que la première circulaire soit publiée dans quelques semaines", affirme le DG d'AjarInvest, qui intervenait lors d’un séminaire sur le sujet organisé ce 31 janvier à Casablanca par l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitation.
Cet institut se prépare également à l’avènement imminent des OPCI, en formant des évaluateurs spécialistes de l'immobilier. Ce sont ces professionnels là qui pourront évaluer les actifs détenus par les OPCI, et ce au moins une fois par semestre selon la législation. Une évaluation qui doit se faire par deux évaluateurs indépendants.
Rappelons que les OPCI sont des véhicules d’investissement réglementés dont l’objet, défini par la loi, est la construction ou l’acquisition d’immeubles (détenus directement ou indirectement), en vue de leur location uniquement.
Ils peuvent prendre plusieurs formes :
- sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale;
- fonds de placement immobilier (FPI),
- des copropriétés d’actifs gérées par une société de gestion agréée, où l’investisseur n’a pas de droit de contrôle, de décision ou d’intervention sur la gestion.
Potentiel : un stock d'actifs de 200 millions de dirhams
En pleine crise de l'immobilier, les professionnels des marchés financiers s'impatientent pour pouvoir investir dans ces véhicules qui promettent des rendements intéressants, plus signifcatifs que ceux des actions ou des titres obligataires.
Plusieurs futures sociétés de gestion sont déjà prêtes, notamment AjarInvest, et n'attendent que le feu vert pour démarrer.
Pour dynamiser le démarrage des OPCI, la loi des Finances 2019 a introduit en matière d'IS un abattement de 60% sur les dividendes qui seront servis par ces organismes.
Selon Noreddine Tahiri, le stock d’actifs immobiliers potentiels sur le marché des OPCI est de 200 MMDH.
L’objectif affiché est un ratio de transformation cible de 15% de l’assiette immobilière du Maroc en actifs immobiliers.
Au moins 60% de l’actif d’un OPCI doit être constitué de biens immeubles, de droits réels, titres de capital de société à prépondérance immobilière ou titres d’autres OPCI.
Quelques risques existent toutefois. Il y a, tout d’abord, le risque d’illiquidité, lié à la nature intrinsèquement non liquide des actifs immobiliers.
Les OPCI doivent également faire face à un plafonnement de l’endettement déterminé à 40% de la valeur vénale de leurs actifs. Alors que ceux-ci sont évalués une fois par semestre, une perte dans leur valeur présente un risque de dépassement de ce ratio.
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