Ijara : Comment bénéficier de l’exonération de TVA sur le logement social

Avant de lister les conditions et modalités de l’exonération de la TVA afférente au logement social, faisons un petit rappel  des dispositions légales applicables aux contrats «Ijara Mountahia Bitamlik» (IMB).

‘’Ijara’’ est un contrat selon lequel l’établissement de crédit met en location, un bien meuble ou immeuble, au bénéfice de son client, conformément aux dispositions de l’article 58 de la loi n°103-12, relative aux établissements de crédit et organismes assimilés et aux dispositions de l’article 16 de la circulaire du Wali de Bank Al Maghrib.

Ce contrat peut être précédé d’une promesse unilatérale de location faite par le client, qui acquiert un caractère obligatoire dès lors que le bien est propriété de l’établissement de crédit.

Dans ce sillage, ledit établissement peut demander au client, pour garantir l’exécution de son engagement, le versement d’un montant en numéraire appelé ‘’Hamich Al Jiddiyya’’.

A noter que la promesse unilatérale de location faite par le client, le contrat d’achat du bien par l’établissement de crédit, et le contrat Ijara, sont trois actes distincts. La propriété du bien meuble ou immeuble objet du contrat ‘’Ijara Montahia Bitamlik’’ est transférée au client par contrat distinct du contrat Ijara. De plus, le contrat par lequel la propriété du bien est transférée ne peut être conclu qu’après l’expiration du contrat Ijara. 

Les conditions d’exonération du logement social acquis dans le cadre des contrats IMB 

La loi de finance pour l’année 2019 a introduit un nouveau paragraphe au niveau de l’article 93 – I du CGI afin d’expliciter les conditions et modalités d’exonération de la TVA afférente au logement social acquis dans le cadre du contrat IMB.

Dans ce cadre, il est souligné que le montant de la TVA afférent au logement social est versé aux établissements de crédit et organismes assimilés, au bénéfice de l’acquéreur, dans les conditions suivantes : 

> Les modalités d’établissement du contrat IMB :

Tous les documents relatifs à ce type de financement, à savoir le compromis de vente, la promesse unilatérale de location, le contrat de vente et le contrat IMB doivent être établis par un notaire.

La DGI souligne que le contrat d’acquisition du logement social doit indiquer le prix de vente et le montant de la TVA correspondant, l’engagement de l’établissement de crédit à consentir au profit de l’Etat une hypothèque de 1er rang, en garantie du paiement du montant équivalent au montant de la TVA versé par l’Etat, ainsi que les pénalités et majorations exigibles en cas de non-respect des conditions de cette exonération.

Le contrat IMB doit également indiquer l’engagement de l’acquéreur à affecter le logement social à son habitation principale pendant une durée de 4 années à compter de la date de conclusion de ce contrat. 

> Les obligations du notaire :

Le notaire doit déposer au service local des impôts une demande du bénéfice de la TVA au profit de l’acquéreur éligible selon l’imprimé modèle établi par l’administration, accompagnée des documents suivants : 

- Une copie de la convention conclue avec l’Etat ; 

- Une copie du contrat d’acquisition conclu entre le promoteur immobilier et l’établissement de crédit ;

- Une copie de la promesse unilatérale de location ;

- L’engagement de produire une copie du contrat définitif du transfert de propriété par l’établissement de crédit ou l’organisme assimilé ; 

- Une attestation bancaire indiquant le relevé de son identité bancaire.

Une fois ces documents déposés, le ministre des Finances ou la personne déléguée par lui à cet effet, procède à l’établissement d’un ordre de paiement au nom du notaire du montant équivalent de la TVA indiqué dans le contrat de vente, et au virement des montants correspondants, avec envoi audit notaire d’un état individuel ou collectif comportant l’établissement de crédit ou l’organisme assimilé concerné et le ou les noms des bénéficiaires ainsi que les montants y afférents. 

Le contrat IMB doit être établi dans un délai maximum de trente jours, par le notaire, à partir de la date du virement du montant équivalent au montant de la taxe sur la valeur ajoutée. Lorsque ce délai n'est pas respecté, le notaire est tenu d’adresser au service local des impôts une lettre avec accusé de réception, attestant de la non conclusion du contrat, accompagnée du chèque de récupération du montant équivalent au montant de la TVA, établi au nom du receveur de l’administration fiscale. 

Dans ce cas de figure, le ministre des Finances ou la personne déléguée par lui à cet effet, établit un ordre de recette au nom du notaire accompagné du chèque précité, permettant au receveur de l’administration fiscale la récupération du montant de la TVA. 

> Résiliation du contrat IBM

En cas de résiliation du contrat Ijara avant l’écoulement des quatre premières années suivant la date de conclusion dudit contrat, l’établissement de crédit peut conclure, dans un délai ne dépassant pas les 60 jours, un nouveau contrat IMB portant sur l’unité de logement social concernée avec un autre bénéficiaire.

Dans le cas où le contrat résilié n’a pas été renouvelé dans le délai fixé, le contrat définitif de transfert de propriété n’est pas conclu en fin de contrat IMB, ou les autres conditions d’exonération n’ont pas été respectées, l’établissement de crédit est invité par lettre notifiée à produire les documents attestant la conformité aux conditions d’exonération, dans un délai de 30 jours, sous peine de mettre en recouvrement le montant de la TVA ainsi que les pénalités et majorations y afférentes. 

A noter que dans tous les cas, la mainlevée d’hypothèque ne peut être délivrée à l’établissement de crédit qu’après production du contrat définitif du transfert de propriété et des documents justifiant que le logement social a été affecté à l’habitation principale du bénéficiaire pendant une durée de 4 ans.