Enquête. Comment obtenir le meilleur taux pour son crédit immobilier

Nous avons visité une agence de chacune de ces 6 grandes banques: Attijari, BMCE, CFG, CIH, Crédit du Maroc et Société Générale. Le même scénario a été joué, mais les réponses ont différé.

Notons que l’ordre dans lequel les banques sont citées n’a rien à voir avec l’ordre des visites dans l’article. Pour chaque visite, nous n'identifierons pas la banque concernée. En effet, la réponse pourrait (très) éventuellement différer d'une agence à l'autre. L'objectif est uniquement de décrire un processus et de montrer combien les réponses peuvent changer d'une banque à une autre. Faites votre marché!

Le rôle joué: je suis une  jeune femme mariée de 26 ans, salariée qui touche 16.000 DH de salaire net par mois, et cherche à acquérir un premier bien immobilier pour un montant de 900.000 DH à Victoria City, à Bouskoura (Casablanca), qui hésite entre prendre un crédit conjoint ou l’assumer seule pour une durée de 20 ans.

À noter que la TVA sur opérations bancaires est de 10%, et que tous les taux communiqués par toutes les banques sont fixes et en HT. Seules les mensualités sont communiquées en TTC.

Banque 1: On m'a posé plusieurs questions pour jauger mon profil client, et pour voir si au bout de 10 ans, je resterai toujours solvable. Plusieurs documents ont été demandés, dont un descriptif du bien à acquérir, un justificatif de revenus supplémentaires et une attestation de travail qui inclut l’ancienneté, la fonction et les primes annuelles. Donc si vous avez changé d’emploi, il vous faudra une attestation pour chaque poste occupé jusqu’au poste le plus récent.

Si vous comptez prendre un crédit conjoint, on vous demandera les mêmes papiers pour votre conjoint.

La mensualité s’élève à 6.319 DH TTC, assurance comprise (Conditionné par l'ouverture d’un compte chez cette banque). L'offre n’est pas vraiment attrayante (un TEG fixe HT, taux effectif global, de 5% pour un client non conventionné et de 4,9% fixe pour un client conventionné).

Il a été hors de question de négocier le taux d’intérêt, bien que ce soit un argument fort pour gagner un nouveau client, ni le taux d’assurance qui est assez élevé (ils ont refusé de le préciser), on m'a plutôt proposé d’autres produits assurance qui ne sont pas forcément nécessaires.

Banque 2 : J'ai commencé directement par exposer l’offre reçue par la banque 1 pour voir ce qu’on pouvait me proposer. Après avoir entendu que j'étais en contact avec la concurrence, on m'a fait entrer directement chez la directrice de l’agence, qui a immédiatement fait une simulation sans poser trop de questions, à part pour voir s’il y avait une convention ou pas, donc le nom de l’employeur et le salaire net pour solvabilité et calcul du taux d’intérêt.

La mensualité était moindre de 183,8 DH par rapport à la première banque (6.135,20 DH), avec un TEG fixe HT de 4,9% pour les conventionnés, et de 5% à 5,3% fixes pour les non conventionnés selon l’âge et le salaire (donc la même offre que la banque 1), mais un taux d’assurance plus faible qui encore une fois n'est pas communiqué (d’où les 183,8 DH de moins).

Pas de négociation en jeu, on me sort l’argument de la mensualité, qui est le critère le plus important, bien que ce qui importe le plus sont les coûts inclus dans cette mensualité.

On a également fait une simulation pour un crédit conjoint, ce qui allait me faire une mensualité de 6.163,09 DH TTC (avec un des conjoints conventionné), soit 27,89 DH de plus.

Cependant, ils ont plutôt insisté sur un seul dossier (avec convention en l’occurrence), pour faire croire qu’on me conseille (vu que c’est 0,1% de moins), tout en me proposant un pack assurance vie pour mon conjoint chez eux. Donc, enrichir son portefeuille client est plus important que me conseiller.

On peut déjà voir que ces 2 banques n’ont pas présenté une grande différence, dans la mesure où au bout de 20 ans, j'économiserai 44.112 DH entre la deuxième et la première. On a plus insisté sur des produits n’ayant rien à voir avec le dossier de crédit, mais qu’ils ont lancé dans leur plaidoirie pour faire croire que ça fait partie du deal, ce qui occasionne des coûts additionnels. Il y avait forcément mieux.

Banque 3: 3ème banque, accueil très chaleureux. On me pose les mêmes questions (un bien neuf ou ancien, première acquisition, salaires et nom de l’employeur, nom de la banque, salaire du conjoint, crédit en cours…). Par la suite, on m'explique les deux offres disponibles, d’une manière très simple et compréhensible, on oublie le jargon bancaire.

Le taux d’intérêt HT proposé du premier coup est de 4,6% fixe peu importe la catégorie de clientèle, avec un taux d’assurance HT qui varie selon la tranche d’âge (0,27% pour les moins de 30 ans, 0,33% pour les plus de 30 ans).

En assumant le crédit seule, la mensualité allait être de 6.104,9 DH TTC, si c’était mon conjoint fictif qui prenait le crédit, une mensualité de 6.135,2 DH TTC allait être due. À nous deux, ça allait nous faire 6.120,05 DH TTC, chacun son taux d’assurance bien évidemment, mais ça faisait tout de même une économie sur les 20 ans de 47.748 DH par rapport à la banque 1. Ils proposent également deux manières de rembourser le crédit pour alléger mes mensualités, en prenant comme base l’évolution des salaires avec le temps.

Lorsque j'aborde la négociation du TEG, on m'explique clairement que c’est faisable, mais que ça dépend du taux d’assurance proposé par les concurrents, et des garanties posées comme emprunteur. On m'a invitée donc à leur envoyer les offres reçues pour voir ce qu’ils pourraient proposer en retour.

Banque 4: On me propose directement un TEG de 4,9% fixe HT, pareil que les 2 premières banques, avec un taux d’assurance HT de 0,42% mais bien qu'une simulation ait été faite, on m'affirme que tant que rien n'est concret, on ne peut pas me donner un montant exact & significatif des mensualités. 

Pour la négociation, même stratégie donc, je leur parle de ce qui m'a été offert, et cette fois, on me dit qu’il faut préparer un premier dossier qu’ils présenteront à la direction commerciale de la banque comme demande de négociation pour baisser le TEG fixe HT à 4,5%. Pièces à fournir: le dernier relevé de banque des deux conjoints, ou de la personne qui prendra en charge le crédit, rien de très compliqué. Mais la réponse positive n’est absolument pas certaine, et la durée de traitement n’est pas fixe et peut aller de 24h à une semaine, sans compter le temps du traitement de dossier crédit qui prend une semaine également au plus tard. Donc si vous comptez négocier, faites-le tôt, comme ça vous ne raterez pas votre bien.

Banque 5 : Ce fut une visite assez rapide, une fois assise et après avoir présenté directement les 4 offres que j'avais reçues, l’agent a directement refusé poliment et dit qu’elle ne peut pas me proposer moins de 4,9% fixe HT elle aussi (taux proposé, non négociable aussi), avec un taux d’assurance HT de 0,43%. Elle me conseille plutôt de choisir la banque 3 qui présente des taux plus avantageux et plus de garanties, m’affirmant que les taux varient entre 4,5% et 5% fixes HT et ne peuvent pas baisser plus que ça.

Banque 6: Cette fois-ci c’est la surprise! On me propose directement un taux fixe HT de 4,6% fixe pour 20 ans, et un taux de 4,5% HT fixe pour 15 ans, avec un taux d’assurance HT de 0,35% (Ils prennent en considération le salaire et le montant emprunté pour calculer ce taux). Ce qui me fera pour le 1er scénario une mensualité de 6.231,97 DH TTC, et pour le second, 7.356,22 DH TTC. Tout en sachant que si à tout moment je décide de mettre fin à mon crédit par un rachat ou un remboursement anticipé, je ne paye plus l’assurance, vu que celle-ci est payée sur le capital restant à rembourser. Il s'agit d'un taux annuel.

Mais la particularité de cette banque, c’est qu'elle est la seule à avoir évoqué le nom d’un des deux courtiers en prêt immobilier au Maroc; affirmant que ce courtier va directement nous rediriger vers cette même banque. Alors que si on fait une comparaison des taux communiqués et de la mensualité avec les propositions des autres banques, l'échéance de remboursement reste quand même élevée par rapport à la banque 2 ou la banque 3, bien que le TEG soit plus bas.

Graphe comparatif des offres proposées par les différentes banques, élaboré par LeBoursier.ma

Tableau comparatif des offres élaboré par l'auteur (taux fixes)

Il faut savoir que l’acquisition d’un bien immobilier constitue un gros investissement, et un engagement de plus de 10 ans avec une banque. Du coup, la relation client-banque doit être passée au crible, ainsi que la possibilité de réaliser des économies sur le coût de financement.

Il ne faut également pas signer de compromis de vente, ce qui permet d’avoir un délai pour chercher le financement adéquat, tout en négociant les conditions financières convenablement.

Pour résumer:

1- N’hésitez pas à faire le tour des banques: C’est une démarche primordiale pour avoir une meilleure visibilité sur les offres disponibles sur le marché, et donc dénicher le meilleur deal.

2- Il faut absolument négocier le taux d’intérêt: Il faut faire jouer la concurrence des banques en votre faveur. Bien que certaines manquent d’agressivité commerciale, d’autres prennent leur stratégie de plus en plus au sérieux pour bien se positionner sur le marché.

3- Vous pouvez avoir recours aux courtiers, mais il ne faut pas les suivre les yeux fermés: Certes, ils vont vous faire un comparatif des offres sur le marché, mais creusez un petit peu plus pour voir réellement quelle est la meilleure offre. L'idéal, c'est de comparer toutes les offres, y compris celles des courtiers.

4- Il faut comparer les coûts globaux du financement: Les banques jouent justement sur ces coûts cachés comme le taux d’assurance, donc veillez à comparer les TEG et les mensualités. Nous rappelons que tous les taux communiqués sont en HT, et que la TVA est de 10%, incluse dans la mensualité à payer.

5- Il y a également la possibilité de prendre la meilleure offre sur le marché, et au bout de quelques années, s’il y a mieux n'hésitez pas à effectuer un rachat de crédit chez une autre banque selon l’offre qui vous conviendra.

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