Voici les apports du nouveau plan d'aménagement de Rabat

En 2023, un nouveau plan d'aménagement de la ville de Rabat, élaboré par l'Agence urbaine de Rabat-Salé-Kénitra, avait été soumis à une enquête publique d'un mois à compter du 24 août. Inspiré du Nouveau modèle de développement (NMD), ce projet, présenté comme faisant partie d'une nouvelle génération de planification urbaine, n'avait pas été adopté par le conseil communal de Rabat en raison d'un blocage politique survenu l'année précédente et qui n'avait été résolu qu’avec la démission de l’ancienne maire de la capitale, Asmaa Rhlalou (RNI).

Après l’expiration du délai de 12 mois suivant la date de clôture de l'enquête publique, le projet de plan d’aménagement était devenu caduc puisqu’il n’avait pas été homologué et publié dans le Bulletin officiel, tel que précisé dans l’article 27 de la loi 12-90 relative à l’urbanisme.

Le 28 novembre 2024, une nouvelle version du plan d'aménagement de Rabat a été soumise à une enquête publique. Elle a ensuite été approuvée par le conseil communal de Rabat lors d'une session extraordinaire le 12 décembre dernier.

Cette nouvelle version du plan d'aménagement, bien qu'apportant quelques modifications et de nouvelles approches, reste globalement similaire à la précédente en termes d'objectifs et de zonage.

Au regard de l'enjeu majeur que représente l'organisation de la Coupe du monde 2030 et compte tenu du rôle important de ce document dans le développement urbain de la capitale, il est à espérer que son approbation ne rencontrera pas d'obstacles significatifs pour son homologation.

Le diagnostic mené pour ce plan d'aménagement a révélé une série de problématiques, notamment un déclin démographique important à Rabat.

La population de la ville est passée de 627.932 habitants en 2004 à 577. 827 en 2014, puis à 515.619 en 2024. Au-delà du taux de natalité, ce déclin s'explique aussi par un déficit migratoire particulièrement marqué chez la population active, ce qui accélère le vieillissement dans la capitale.

Selon ce diagnostic, cette diminution est liée essentiellement à la cherté de l'offre immobilière qui ne permet pas l’installation de nouveaux ménages. Ces derniers privilégient les villes environnantes (Salé, Témara, Tamesna…), plus accessibles et moins chères.

Les similitudes avec l’ancien document

Le nouveau plan d’aménagement a adopté les mêmes objectifs que son prédécesseur, dont voici les principaux :

• Nouvelle dynamique urbaine permettant la mise en place de grands pôles métropolitains et des projets urbains renforçant l’armature culturelle, touristique, tertiaire et commerciale de Rabat;
• Renforcer l’inclusion sociale de la ville en matière d’habitat, d’équipements et d’espaces publics afin de capter la classe moyenne qualifiée;
• Consolider la vocation environnementale de la capitale (plus de 274 hectares d’espaces verts à créer).

Le nouveau document d’urbanisme propose les mêmes grands classements, avec les mêmes grandes subdivisions, à savoir :

• Les zones urbaines mixtes : où le développement et la création de logements, commerces, services, bureaux, hôtellerie et équipements publics et privés d’intérêt général sont encouragés ;
• Les zones d’activités économiques : conçues pour être de véritables lieux de vie animés et des espaces de génération de la richesse.
• Les zones de renouvellement urbain : conçues pour développer les multiples vocations de la capitale à travers une nouvelle armature de grands projets urbains. Cette zone est structurée comme suit :
  • renouvellement urbain en grands projets urbains intégrés au niveau de 7 grands secteurs (au lieu de 8 après le retrait du projet de la zone attenante au parc Hassan II) ;
  • renouvellement urbain en îlots urbains le long de 4 axes structurants (R+6 et R+5) et de 3 secteurs de villas (au lieu de 2 zones, en incluant une nouvelle zone villas relative au pôle de santé Abderahim Bouabid) ;
  • zone d’intervention publique au niveau du quartier Youssoufia.
• Les zones de développement urbain intégré : certains secteurs de Rabat sont stratégiques pour le développement urbain, notamment ceux offrant des opportunités d'expansion de la ville.

Davantage d’opportunités hôtelières

À l'exception de l'arrondissement de Souissi, le nouveau plan d'aménagement prévoit des mesures incitatives pour les projets hôteliers sur l'ensemble du territoire urbanisable.

Toutefois, les règles de construction (occupation du sol, utilisation du sol, hauteur, etc.) sont soumises à l'approbation d'une commission présidée par le wali de la région. Afin d'atteindre cet objectif, il a été décidé de créer une nouvelle zone hôtelière verte, constituée d'espaces naturels. Cette mesure devrait permettre de développer une offre hôtelière innovante à la veille de la Coupe du monde 2030.

Une nouvelle zone a également été délimitée pour accueillir de grands équipements publics structurants et des établissements hôteliers, essentiels au bon fonctionnement de la métropole. L'implantation des équipements au sein de cette zone est soumise à l'avis conforme d'une commission présidée par le wali.

Dans le quartier de Souissi, une nouvelle zone a été délimitée pour accueillir des projets de villégiature. L'occupation du sol sur cette zone ne pourra excéder 20% dans des surfaces minimales d’au moins 10.000 m².

Requalification du quartier de l’Océan

Une autre nouveauté majeure de ce plan d'urbanisme est la requalification du quartier historique de l'Océan réputé pour sa vue panoramique sur l'Atlantique, afin de le mettre en valeur et de lever toutes les contraintes entravant son attractivité. Le nouveau plan d’aménagement prévoit principalement :

1. La reconversion de sa corniche en fixant la règle de la superficie minimale de 700 m² où les projets à valeur économique sont fortement encouragés ;
2. La reconversion de friches urbaines existantes en équipements, parkings, hôtels, restaurants et commerces ;
3. La restauration et la conservation des bâtiments habités portant l’indice CO présentant une valeur patrimoniale avérée ;
4. La réhabilitation et mise en valeur de 4 bâtiments à forte valeur patrimoniale actuellement désaffectés et délabrés.

Rénovation urbaine des quartiers Akkari, Farah, Bouregreg , Rachad, Inbiaât et Al Maouada

L'ancien plan d'aménagement prévoyait une zone d'intervention prioritaire dans les quartiers de Farah, Bouregreg et Rachad. Cette zone a été étendue pour inclure les quartiers d'Inbiaât et d'Al Maouada, tous situés dans l'arrondissement de Youssoufia. Ces quartiers sont caractérisés par une forte densité d'habitat illégal ou précaire, des conditions de vie insalubres et un risque élevé de glissements de terrain en raison de la topographie escarpée et de la nature instable du sol.

Dans le quartier Akkari, une zone de rénovation urbaine a été placée sous surveillance foncière en attendant l'élaboration d'un plan détaillé et d'un cahier des charges précisant les règles d'urbanisme, les aménagements paysagers et les normes architecturales. Toutefois, la réfection et/ou la restauration des constructions existantes et des équipements publics sont autorisées dans cette zone, sous réserve d'un avis favorable de la commission présidée par le wali de la région et à condition de ne pas compromettre la réalisation du projet de rénovation urbaine.

Optimisation de l’étalement urbain dans les nouvelles zones ouvertes à l’urbanisation

Ce nouveau document d'urbanisme fait suite à un plan d'aménagement sectoriel de Akrach (Phase I) qui prévoyait d'ouvrir à l'urbanisation une zone d'environ 420 hectares. Désormais, aucune autorisation de construire ou de lotir ne sera délivrée dans le secteur d'Akrach sans le raccordement préalable aux voiries et divers réseaux.

En attendant l'élaboration d'une étude d'aménagement opérationnelle intégrée, une seconde zone, celle de Boustane (arrondissement Hay Ryad), pourrait être ouverte à l'urbanisation. Cette zone à vocation mixte devrait, en complément du plateau d'Akrach, contribuer à alléger le marché foncier de la capitale qui est actuellement sursaturé.

Ce document prévoit également, dans cette seconde zone, un secteur spécifique donnant sur la rocade n°3. Étant donné sa situation géographique privilégiée, son urbanisation sera soumise à l'avis d'une commission présidée par le wali, qui déterminera sa vocation principale et les règles de construction applicables.

L’étude d'aptitude à l'urbanisation (EAU), menée afin d'évaluer la vulnérabilité du territoire face aux différents risques naturels (inondations, érosion côtière, glissements de terrain, séismes), a montré un degré de risque modéré à fort dans ces deux zones. Cette étude a révélé que le phénomène d'amplification des ondes sismiques rend ces deux zones particulièrement vulnérables au risque sismique. Par conséquent, la hauteur maximale de construction sécurisée a été fixée à R+6, sous réserve d'études spécifiques.