Documents, remboursement, vérifications : tout ce qu’il faut savoir sur l’hypothèque
Vous êtes ou comptez devenir propriétaire d’un bien sous hypothèque ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le volet juridique.
En cas d’acquisition immobilière par voie de crédit bancaire, le bien acquis devient alors “hypothéqué”. Paperasse, procédure de remboursement et vérifications légales impératives… voici les conseils juridiques de Me Zineb Naciri Bennani, avocate aux barreaux de Casablanca et de Paris.
L’avocate explique que “lorsque l’acquisition immobilière se fait sur la base d’un prêt bancaire, l’acheteur et le vendeur signent un compromis de vente par devant notaire. Il est important de ne pas se contenter de signer un document sous seing privé (en l’absence d’un professionnel autorisé à effectuer les transactions immobilières) mais le faire chez le notaire. Une fois l’autorisation de crédit obtenue, la banque doit remettre au client le contrat de prêt prévoyant les conditions particulières du prêt bancaire”.
“C’est sur cette base, et dans la mesure où le compromis est toujours en vigueur, que les parties signent le contrat de vente définitif par devant notaire. À cette occasion, les clés du bien sont remises à l’acheteur, ainsi qu’une attestation de vente, puisque l’acte authentique est remis ultérieurement, une copie du certificat de propriété, ainsi qu’une copie du règlement de copropriété le cas échéant. Il est bien évidemment nécessaire de recevoir les reçus de tous paiements effectués”, poursuit-elle.
Par la suite, si l’emprunteur est prêt à rembourser sa créance, il peut effectuer un remboursement anticipé. Il s’agit d’un droit dont bénéficie tout emprunteur et auquel “la banque ne peut pas s’opposer, dans le respect des dispositions contractuelles”.
“Certaines banques prévoient un délai pendant lequel le paiement anticipé n’est pas possible (généralement un à deux ans)”, précise l’avocate en expliquant que “le remboursement peut être total ou partiel”.
Remboursement total ou partiel: quels documents ?
“Le remboursement partiel peut être soumis à un montant minimal chez certaines banques. En tout état de cause, il est préférable de rembourser par anticipation durant les premières années du crédit. La banque prévoit en général une sorte d’indemnité compensant le manque à gagner par rapport aux intérêts qui ne seront pas versés sur la période restante. Le montant est prévu dans le contrat de prêt auquel il convient de se référer avant de prendre cette décision et pour vérifier le formalisme prévu”, ajoute Me Naciri Bennani.
L’avocate recommande, en cas de remboursement total, de “réclamer la délivrance d’une main levée afin de radier l’hypothèque au niveau de la conservation foncière”.
“En cas de remboursement partiel, il convient de demander la délivrance du nouveau tableau d’amortissement. Ce document doit être délivré par la banque une fois par an”, précise-t-on de même source.
Par ailleurs, Me Naciri Bennani précise que “la banque doit délivrer une main levée qui permet de radier l’inscription au niveau du certificat de propriété. Ce document doit être remis dans les 30 jours du remboursement du crédit. Il peut faire l’objet d’une commission dans les conditions prévues par l’établissement bancaire. L’emprunteur remet cette main levée au professionnel autorisé à effectuer les transactions immobilières, en principe le notaire, qui procède à son dépôt au niveau de la conservation foncière en vue de la radiation de l’hypothèque. Si l’établissement de crédit refuse la délivrance de la main levée, l’emprunteur peut saisir le Centre marocain de médiation bancaire d’une réclamation”.
Difficulté de paiement et délai de grâce
Selon cette avocate, “le non-paiement d’échéances d’un contrat de prêt entraîne la déchéance du terme, donc l’exigibilité immédiate de l’ensemble du montant du crédit. En cas d’impayé, la banque est en droit d’actionner toute garantie dont elle dispose. Lorsqu’il s’agit d’une hypothèque, le bien risque d’être saisi pour une vente aux enchères afin que la banque puisse être payée sur le prix de vente du bien”.
En cas de difficulté de paiement et si la banque refuse la renégociation du crédit, l’emprunteur peut solliciter un délai de grâce.
Ce dernier est, comme le précise Me Naciri Bennani, “prévu par l’article 149 de la loi n° 31-08 édictant des mesures de protection du consommateur et qui prévoit qu’un débiteur, consommateur bien évidemment, qui fait l’objet d’un licenciement ou d’une situation sociale imprévisible, peut demander la suspension, par ordonnance du tribunal compétent de l’exécution de ses obligations pendant une durée pouvant aller jusqu’à deux ans”.
“En cas de suspension, les sommes dues ne produiront pas d’intérêts et aucune mesure d’exécution ne pourra être effectuée pendant le délai de grâce”, indique l’avocate.
