Baisse de l'encours des crédits immobiliers en juillet
A fin juillet 2021, l’encours des crédits immobiliers représentait 33% des crédits bancaires. Au cours du mois de juillet 2021, ils ont enregistré une évolution qui mérite un commentaire détaillé. Explications.
Selon les dernières statistiques monétaires de Bank Al-Maghrib à fin juillet 2021, l’encours des crédits immobiliers a enregistré une petite baisse de 0,5% par rapport au mois de juin et s’est établi à 288,3 milliards de dirhams.
En fait, l’encours des crédits à l'habitat a stagné; celui des crédits aux promoteurs immobiliers a baissé de 1,6 milliard de DH; tandis que l'encours du financement participatif poursuit sa lente et régulière progression.
L'encours des crédits immobiliers s'est élevé à 288,3 milliards de DH en juillet 2021. Il représente le tiers de l'encours global des crédits bancaires. Son évolution suit celle de sa composante principale: le crédit à l'habitat. On y voit également la marque de la baisse quasi régulière de l'encours des prêts aux promoteurs, depuis juillet 2020.
L'encours des crédits immobiliers se décompose en trois parties:
-L'encours des crédits à l'habitat: celui-ci est passé de 207,8 milliards de DH en janvier 2019, à 230,6 milliards de DH en juillet 2021. Au cours de cette période, il a connu un creux pendant les mois du confinement général au printemps 2020. Il connaît également un tassement, au cours de ce mois de juillet 2021.
-L'encours des crédits aux promoteurs immobiliers est marqué par un mouvement de yo-yo de janvier 2019 à juillet 2021. Il est passé de 55,3 milliards de DH en janvier 2019 à 55,1 milliards de DH en juin 2021 puis a reculé de 1,6 milliards de DH en juillet 2021.
-L'encours du financement participatif à l'habitat progresse d'une manière prudente et régulière. En janvier 2019, il était à 4,3 milliards de DH, pour progresser à 14,3 milliards de DH en juillet 2021, après avoir marqué une pause pendant la période du confinement en 2020.
Le financement participatif représente désormais 6,2% des crédits à l’habitat à fin juillet 2021, contre 4,3% à la même période en 2020 et 3% en 2019. Les crédits sous forme de Mourabaha ont connu une croissance considérable en deux ans, soit une hausse de 123,3%.
Accroissement du risque bancaire
Pour expliquer le décalage entre les évolutions des deux composantes de l’encours des crédits immobiliers, à savoir, les crédits aux acquéreurs et les crédits aux promoteurs, Médias24 a contacté Youssef Iben Mansour, investisseur immobilier et ex-président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI).
Pour ce professionnel, « il est normal que les crédits accordés à la promotion immobilière baissent. Il faut se rappeler que, lors du programme des logements sociaux, les promoteurs du social s’accaparaient le tiers des crédits bancaires destinés à tout le secteur de l’immobilier. ». Ils n’en constituent aujourd’hui que 18,6%.
Il ajoute : « L’énorme poids de cette dette et le risque financier qui l’accompagnait, ont poussé les autorités monétaires et les institutions financières à diminuer la distribution de crédits aux promoteurs». Rappelons que le financement de l’immobilier, acquéreurs et promoteurs, s’élève à 33% de l’ensemble des crédits bancaires au 31 juillet, soit au-delà de la limite prudentielle de division des risques de 30%.
Stocks de bâtiments importants
Selon l’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié en août dernier par Bank Al-Maghrib, le nombre de transactions immobilières a augmenté de 18,8% au deuxième trimestre 2021 par rapport au premier semestre 2020. Cette hausse des ventes se traduit par une augmentation des dossiers de crédits à l’habitat des acquéreurs, elle-même boostée par le tassement des taux d’intérêt immobiliers.
Toujours selon le même IPAI, les prix de l’immobilier résidentiel ont baissé de 2,3%, au cours du deuxième trimestre 2021, en comparaison avec la même période de 2020 et les prix de l’immobilier professionnel ont régressé de 4,9%. Cette baisse des prix est due aux importants stocks de bâtiments construits aux cours des dernières années, mais invendus, en partie, à cause de la crise sanitaire.
Face à cette situation, les promoteurs essaient d’écouler leurs stocks au lieu de s’endetter pour réinvestir et, par conséquent, réduit l’encours des crédits aux promoteurs immobiliers.
Le crédit acquéreurs: tassement en été
L'encours des crédits à l'habitat s'est tassé en juillet, ce qui correspond à un double phénomène:
-d'une part, les mesures incitatives à l'acquisition de logements instaurées par la Loi de Finances 2021 ont pris fin le 30 juin. Il s'agissait notamment de la baisse de 50% des droits d'enregistrement des logements neufs jusqu'à 4 millions de valeur unitaire.
-d'autre part, l'été pour la deuxième année consécutive n'a pas connu le boom habituel des achats par les MRE. Selon less échos du marché, le tassement des ventes de logements s'est d'ailleurs poursuivi en août.
