Ce mercredi 12 juin, Omar Faraj, directeur général des impôts, et Karim Tajmouati, DG de la Conservation foncière, ont signé la convention de mise en place du référentiel commun des prix des transactions immobilières et foncières de Casablanca, sous la présidence de Mohamed Benchaâboun, ministre de l’Economie et des Finances.

Annoncé par ce dernier lors des 3e Assises de la fiscalité, mais attendu au moins depuis 2017, ce nouveau référentiel entrera en vigueur dans le Grand Casablanca en juillet prochain (Casablanca, Nouaceur et Médiouna), après un an de travail. Il sera généralisé à toutes les villes dans 12 mois, promet le ministre, c’est-à-dire d’ici juin 2020.

Ce référentiel remplacera ainsi les deux référentiels existants, celui de la DGI mis en place en 2015 et celui de la conservation foncière qui n’a jamais été rendu public. Ce qui mettra fin aux évaluations divergentes de l’administration, mais pas seulement. D’autres nouveautés permettant d’instaurer plus de transparence et un climat de confiance dans les relations entre l’administration et le contribuable sont annoncées. Les pouvoirs publics espèrent qu’elles réduiront les réclamations et les contentieux.

Pour rappel, le référentiel des prix immobiliers contient les prix minima que prend en considération l’administration pour le calcul de l’impôt sur les profits fonciers, les droits d’enregistrement et les droits de la conservation foncière.

Parmi les nouveautés :

 - La base de données des prix, qui est digitalisée et accessible au public, sera actualisée au moins chaque année et autant de fois que le marché l’exigera (en cas de variation significative des prix), en concertation avec les professionnels dont la base sera élargie pour compter outre les promoteurs immobiliers, les notaires…

- Les prix du référentiel correspondront aux moyennes constatées dans les contrats de vente enregistrés au niveau de chaque zone, durant les 12 derniers mois (contre les 36 derniers mois dans l’ancien référentiel de la DGI).

- Le zoning sera plus détaillé : à Casablanca, 349 zones délimitées ou linéaires (boulevard/avenue/rue) ont été fixées à l’intérieur des différents arrondissements et communes.

-  Il y aura un seul prix, celui des biens neufs, au lieu de trois prix dans l’ancien référentiel (biens neufs, récents et anciens). Pour la prise en compte de l’ancienneté des biens, des taux de vétusté seront appliqués aux prix du neuf : 20% pour les biens récents dont l’âge est compris entre 6 et 15 ans ; 30% pour les biens anciens dont l’âge dépasse 15 ans.

- Les surfaces spécifiques des biens immobiliers seront prises en compte à travers l’application d’un abattement : 50% pour une cour, une terrasse, un balcon ou un sous-sol non aménagé ; 10% pour un parking ou un garage. Par exemple, si le prix du référentiel est de 10.000 DH le mètre carré, la valeur que retiendra l’administration pour la terrasse sera de 5.000 DH le m2.

-  La prise en compte de l’immobilier professionnel (plateaux de bureau…), commercial, industriel, touristique, artisanal, agricole. Ne sont pas concernés: les logements à caractère social, à faible valeur immobilière totale et ceux destinés au recasement de bidonvilles.

-  La prise en compte des biens en situation spécifique dont le prix de vente sera forcément inférieur au référentiel (par exemple, un terrain occupé par des bidonvilles ou un appartement en rez-de-chaussée mal ensoleillé) se fera ultérieurement. En attendant, l’administration met en place la consultation préalable : avant la conclusion de la transaction, le contribuable pourra saisir la DGI pour lui communiquer toute preuve permettant aux responsables de l’administration de mieux évaluer son bien immobilier. En cas d’accord sur un nouveau prix, ce dernier sera retenu aussi bien par la DGI et la conservation foncière qui en sera informée.

 Vers un référentiel reflétant le prix de chaque bien immobilier

« Le bilan des quatre années d’application du référentiel des prix de la DGI a montré deux problématiques majeures à résoudre : le référentiel ne doit pas orienter le marché mais le refléter et les biens en situation spécifique doivent être pris en compte. Le référentiel commun des prix tient compte de ces deux problématiques et sera constamment amélioré et affiné pour aboutir à terme à un référentiel qui reflète la valeur réelle de chaque bien immobilier », a expliqué Omar Faraj.

Ce dernier tient à rappeler que le référentiel s’impose à l’administration mais pas au contribuable qui peut le contester à travers les voies de recours prévues par la législation : commission locale de recours fiscal, commission nationale…

La Fédération nationale des promoteurs immobiliers, partie prenante à ce projet qui a participé à la cérémonie de lancement, se réjouit de la mise en place de ce nouveau référentiel et rappelle que les professionnels ont beaucoup souffert avec les deux référentiels, parfois contradictoires, de la DGI et de la Conservation foncière.

Elle espère néanmoins que les voies de recours en matière fiscale (CLRF, CNRF…) soient renforcées par des instances similaires pour permettre aux contribuables de contester également les évaluations de la conservation foncière.