Habitat: Les grandes lignes du plan de relance dévoilées, premières réactions des professionnels

L’habitat fait ainsi l’objet d’un énième plan de relance, suite à une année qualifiée de "blanche" par certains professionnels, entre le marasme que connait le secteur et le limogeage de Nabil Benabdallah, précédent ministre de tutelle.

Tel qu’énoncés par Mustapha El Khalfi suite au conseil de gouvernement du 6 septembre 2018, les grands axes de ce nouveau plan de relance de l’habitat se déclinent comme suit:

- Élaboration de plans régionaux tenant compte des besoins et spécificités de chaque région,

- Diversification et amélioration de la qualité de l’offre, notamment via un nouveau programme national ciblant les coopératives et les amicales du secteur,

- Identification précise de l’ensemble des programmes bénéficiant des subventions de l’Etat, assortie d’une réorientation de l’action publique, notamment en termes de mise à disposition du foncier,

- Lancement d’un nouveau programme en faveur des classes moyennes, avec une fourchette de prix comprise entre 800.000 DH et 1,2 MDH,

- Redynamisation de l’habitat en milieu rural, par l’élaboration d’une offre adéquate,

- Nouvelles zones d’aménagement urbain, destinées à améliorer la disponibilité du foncier,

- Amélioration du programme de lutte contre les bidonvilles, notamment à Casablanca, Témara et Kénitra,

- Création d’un registre national unifié des bénéficiaires des opérations de recasement (toujours dans le cadre du programme de lutte contre les bidonvilles),

- Lancement d’une nouvelle offre résidentielle destinée aux jeunes et aux couples fraîchement mariés,

- Éligibilité des programmes de logements de moins de 500 unités aux incitations de l'Etat,

- Réflexion sur le devenir des incitations fiscales accordées au secteur, particulièrement en matière de logement économique et social, qui arrivent à échéance en 2020,

- Renforcement de la gouvernance ainsi que de l’encadrement technique et juridique et simplification des procédures administratives.

Un bilan en demi-teinte

L’élaboration de ce nouveau plan de relance de l’habitat a été précédée d’un vaste mouvement de concertation des différents intervenants du secteur. Un bilan de la politique de l’Etat en matière d’habitat a également été dressé, portant sur la période 2004-2015. Il en ressort quelques enseignements intéressants:

> Déficit de logements: réduit de 1,2 M d’unités à 400.000. L’objectif du gouvernement est de ramener ce déficit à 200.000 unités au terme de son mandat, en 2021,

>Subventions publiques: le secteur a bénéficié de 115,8 MMDH sur la période 2004-2015, dont 77,5% de dépenses fiscales (exonérations),

> Rentabilité: les recettes fiscales générées par le secteur ont été multipliées par 3 sur la même période, atteignant 168 MMDH,

> Emploi : 150.000 postes créés,

> Logement économique (250.000 DH) : l’objectif initial de la réalisation de 350.000 unités a été dépassé pour atteindre 470.000 unités. Toutefois, El Khalfi reconnait "la persistance d’un déficit de qualité",

> Logement social (140.000 DH) : Alors que l’objectif était de construire 130.000 unités, seules 21.000 ont été réalisées. Ce que le gouvernement explique par "un manque d’attractivité de ce segment",

> Bidonvilles: la stratégie nationale en matière d’habitat visait à atteindre 85 villes sans bidonvilles à l’horizon 2015, seules 59 villes peuvent se targuer de ce statut. Pourtant, 277.000 unités ont été bâties, alors que les opérations de recasement ne nécessitaient que 270.000 unités. La persistance du déficit s’explique, selon le porte-parole du gouvernement, par l’essaimage de nouveaux bidonvilles sur la période évaluée (2004-2015). Portant ainsi le besoin en matière de construction à 420.000 unités.

Qu’en pensent les professionnels ?

Pour Kamil Taoufik, président de la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers), il ne fait aucun doute que le secteur accuse un repli qu’il impute en partie à des problèmes d’accès au financement. "Les banques doivent jouer leur rôle et s’impliquer davantage, dans l’intérêt des acquéreurs. L’effort qu’elles consentent demeure en deçà des attentes".

Bien que confiant en l’attractivité du logement économique, Taoufik s’interroge tout de même sur son avenir au-delà de l’échéance 2020 qui verra la fin des incitations fiscales destinées à ce segment. Point qui sera notamment discuté lors de la réunion ministérielle prévue la semaine prochaine, portant exclusivement sur le plan de relance de l’habitat.

Sur le moyen standing, le président de la FNPI estime que ce segment a du mal à décoller "en raison d’un déficit d’accès au foncier public, contrairement aux idées véhiculées". Kamil Taoufik appelle à l’adoption de dérogations urbanistiques, qui permettront notamment d’améliorer le fameux "coefficient d’occupation du sol" par des constructions en hauteur, et inciter ainsi les promoteurs à proposer des produits estampillés "classe moyenne" avec un bon rapport qualité-prix.

Dans ce contexte, l’offre destinée aux classes moyennes prévue dans le cadre du plan de relance de l’habitat et dont le prix sera compris entre 800.000 DH et 1,2 MDH, réussira-t-elle à trouver son public ?

Le promoteur immobilier et ancien président de la FNPI, Youssef Ibn Mansour a de sérieux doutes à ce sujet. "Avec un revenu moyen de 10.000 DH, les classes moyennes peuvent difficilement se porter acquéreurs d’un logement compris entre 800.000 DH et 1,2 MDH. Elles n’arriveront simplement pas à décrocher un financement".

Quelle serait donc la solution, pour une classe souvent ignorée des différentes stratégies gouvernementales ? Se tourner vers le locatif ? Ce serait une véritable aubaine pour le marché, estime Ibn Mansour, à condition bien sûr de mettre en place le bon modèle.

Sauf que "le résidentiel locatif a du mal à séduire les entrepreneurs, en raison de plusieurs facteurs dont le principal est le déséquilibre dans la relation entre propriétaires et locataires. L’émergence d’un marché locatif nécessite l’application de règles juridiques très strictes, qui garantissent fermement les droits de chaque partie. Or ces conditions ne sont pas encore réunies".

Notons que parmi les grandes lignes du plan de relance de l'habitat dévoilées par El Khalfi, le locatif n'a pas été cité.

Dans un autre contexte, ce promoteur immobilier semble peu confiant en l’attrait du résidentiel rural, l’un des principaux points du nouveau plan de relance. La raison ? Un manque de visibilité quant à l’équilibre financier de ce type de projet, ce qui n’est pas pour attirer les investisseurs… "A mon humble avis, le développement du résidentiel rural doit être du ressort de l’Etat".

Fin connaisseur du marché de l’immobilier, Youssef Ibn Mansour impute le marasme du secteur ainsi que ses déconvenues, essentiellement aux plans d’aménagement qui restent en vigueur pendant 10 ou 15 ans, aux schémas directeurs non actualisés… "Il est aberrant de travailler selon un canevas dont les hypothèses de base sont devenues obsolètes, ce qui perturbe grandement l’ensemble de la chaîne de valeur, avec un environnement propice aux abus et dérapages. Comment voulez-vous coller à la réalité du marché dans ces conditions ?".

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