Immobilier de seconde main. Un quatrième trimestre 2016 équilibré

Bank Al Maghrib a publié ce 20 février son habituel indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) relatif au dernier trimestre de l’année dernière. Un document préparé et élaboré sur la base des chiffres fournis par l’Agence Nnationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC).

Selon les rédacteurs du rapport, les éléments ne concernent que les actifs ayant fait l’objet d’au moins deux transactions. En d’autres termes, il s’agit des biens de seconde main dans le jargon immobilier. "En l’absence des statistiques des notaires et de l’administration générale des impôts, il est très difficile de mesurer le poids du seconde main, mais c’est au alentour de 40% à 45% du marché", estime un spécialiste et fin connaisseur du marché de l’immobilier au Maroc.

Le quatrième trimestre a été marqué par une hausse de l’indice des prix des actifs immobiliers de 2,2% en moyenne nationale, tous types de biens confondus, en comparaison avec la situation enregistrée un semestre auparavant. En revanche, le nombre de transactions conclues en cette période qui avoisine les 35.000 ventes a chuté de 10,4% par rapport au troisième trimestre de l’année écoulée.

Il est vrai que c’est une baisse vertigineuse et qui peut être interprétée de différentes façons: "Il faut contextualiser cette donnée. Le troisième trimestre a été exceptionnellement bon en matière de transactions, qui avait enregistré un record absolu depuis la fin de l’année 2010", recadre notre spécialiste du marché de l’immobilier.

C’est au niveau de Casablanca que le rapport fait ressortir la plus forte baisse des transactions conclues qui est de 21%, alors que ce nombre avait progressé un trimestre plus tôt de 30,2%. "À Casablanca, nous avons senti une dégradation du niveau des ventes en fin d’année. Nous pensons que les potentiels acquéreurs était freinés par la hausse des prix", explique notre spécialiste du marché de l’immobilier.

Prenons l'exemple des appartements. Selon le rapport de la Banque centrale, les ventes d’appartements ont connu un repli de 28,5%, contre une hausse du prix de ce bien de 5%. Dans l’ensemble, la capitale économique a gardé pour la dernière partie de l’année 2016 une tendance haussière au niveau des prix, héritée depuis le troisième trimestre. L’IPAI à Casablanca affiche donc une hausse de 3,8% après 4,2% au troisième trimestre.

Rabat, quant à elle, affiche un indice en hausse de 2,7% au 4ème trimestre de l’année par rapport au trimestre précédent. S’agissant des transactions, c’est une tendance haussière qui se confirme, même si le niveau des ventes reste relativement bas en comparaison avec les autres grandes villes du Royaume. Elles ont, toutefois, augmenté de 25,2% au 4ème trimestre après avoir frôlé une hausse de 20% un trimestre plus tôt. Le bien qui a connu la plus forte progression à Rabat, ce sont les appartements avec 29,1% de plus que le troisième trimestre.

A Marrakech, les prix se sont accrus de 3%, avec notamment des augmentations de 5% pour les appartements. En parfaite corrélation avec la courbe des prix, le nombre de transactions à lui aussi progressé de 3,2% expliqué par la Banque centrale par la hausse des transactions portant sur les terrains. En parallèle, les ventes d’appartements ont diminué de 16,6% d’un trimestre à l’autre.

Le bien immobilier le plus vendu au Maroc, c’est le résidentiel (tous types confondus) avec environ 25.000 unités vendues lors du 4ème trimestre de l’année dernière. Ce type d’actif a connu une hausse de 2,4% de ses prix en comparaison du trimestre précédent. Cette hausse trouve son origine dans les progressions enregistrées au niveau des appartements de 2,8%, ou encore pour les maisons de 1%.

Pour ce qui est des transactions, et après un troisième trimestre spectaculaire, le nombre baisse de 17,5% qui s’explique par les replis des ventes d’appartements de 18,7% et de celles des villas de 10%.

En glissement trimestriel, le commercial a lui connu la plus forte hausse des prix avec 2,9% de plus que le troisième trimestre. Quant au nombre de transactions, l’amélioration de 11% reflète les accroissements de 9,7% pour les locaux commerciaux et de 20,1% pour les bureaux.

"La situation du marché immobilier se régule petit à petit et nous nous dirigeons vers un bon équilibre. La bonne nouvelle pour les acquéreurs, c’est la disparition des spéculateurs qui ne trouvent plus le marché de l’immobilier aussi rémunérateur qu’avant et le risque que le prix baisse sur le court terme est très présent", conclut notre spécialiste.