Les OPCI lancés au Maroc dès l’été prochain, selon Boussaid

Les premiers Organismes de placement collectif immobilier (OPCI) verront le jour au Maroc dès "l’été prochain, au plus tard à la rentrée", a annoncé Mohamed Boussaid, ministre de l’Economie et des Finances ce mercredi 8 février à Casablanca. Le ministre intervenait lors d’une conférence sur le sujet, organisée par Colliers International Maroc, cabinet spécialisé dans le conseil en immobilier.

Alors que l’actif net sous gestion des OPCVM avoisine actuellement les 300 MMDH, M. Boussaid affirme que, selon une étude, le stock d’actifs immobiliers potentiels sur le marché des OPCI est de 200 MMDH. L’objectif affiché est un ratio de transformation cible de 15% de l’assiette immobilière du Maroc en actifs immobiliers.

Les OPCI sont des véhicules d’investissements réglementés dont l’objet, défini par la loi, est la construction ou l’acquisition d’immeubles (détenus directement ou indirectement), en vue de leur location uniquement.

Ils peuvent prendre la forme, soit de sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale, soit de fonds de placement immobilier (FPI), des copropriétés d’actifs, gérées par une société de gestion agréée, et où l’investisseur n’a pas de droit de contrôle, de décision ou d’intervention sur la gestion.

Au moins 60% de l’actif d’un OPCI doit être constitué de biens immeubles, droits réels (ces deux catégories d'actifs devant faire l’objet d’une évaluation au moins une fois par semestre contradictoirement par deux évaluateurs indépendants), titres de capital de société à prépondérance immobilière ou titres d’autres OPCI.

Par ailleurs, les OPCI doivent détenir au moins 10% de liquidités et d’instruments financiers à caractère liquide (sauf pour les SPI cotées), et le total des terrains non bâtis et des immeubles en construction ne peut excéder 20% du total des biens immeubles détenus (des OPCI-RFA aux règles de fonctionnement allégés, peuvent déroger à ces deux dernières dispositions).

Le Maroc a mis en place un cadre législatif permettant la création d’OPCI à travers le projet de loi n°70-14, présenté en 2014 et adopté en 2016, qui définit les modalités de création, de gestion et de fonctionnement des OPCI. C'est la loi de finances 2017 qui fournit un cadre fiscal de l’exploitation des OPCI assez allégé.

En effet, selon les dispositions du budget 2017, les OPCI bénéficient d’une exonération permanente d’impôts sur les bénéfices provenant de la location d’immeubles construits à usage professionnel, s'ils en font leur objet exclusif et s'ils les conservent pendant une durée d’au moins dix ans à compter de la date de leur apport.

A vrai dire, la création d’OPCI se veut comme moyen de dynamiser l’investissement immobilier, plus particulièrement l’immobilier d’entreprise. Dans ce sens, l’intérêt des OPCI est double: ils facilitent l’accès, génélament difficile, à ce type d’immobilier aux investisseurs particuliers; mais également aux entreprises qui souffrent de la rareté et de la cherté du foncier d'entreprise. Selon une étude évoquée par M. Boussaid, 40% des entreprises au Maroc estiment que l'accès au foncier représente un obstacle sévère à très sévère pour leurs investissements.

Ceci étant, quelques risques subsistent quant à la gestion des OPCI. Il y a, tout d’abord, le risque d’illiquidité, lié à la nature intrinsèquement non liquide des actifs immobiliers. Qui plus est, les OPCI doivent faire face à un plafonnement de l’endettement déterminé à 40% de la valeur vénale de leurs actifs. Alors que ceux-ci sont évalués une fois par semestre, une perte dans leur valeur présente un risque de dépassement de ce ratio.

L’expérience française comme exemple

Les autorités de tutelle affirment s’inspirer de l’expérience et de la success story des OPCI en France pour les déployer au Maroc.

Dans l’Hexagone, il faut dire que les OPCI ont connu un succès fulgurant, non seulement auprès des institutionnels et des entreprises, mais également auprès des particuliers. Fin 2008, le total des actifs bruts sous gestion des OPCI s’élevait à 6 milliards d’euros, alors que fin 2015, il atteignait près de 62 milliards d’euros, soit une multiplication par 10 en l’espace de huit ans.

Les actifs des OPCI dédiés au particuliers ont, quant à eux, explosé sur cette même période, passant de 7,6 millions d’euros en 2008 à plus de 5 milliards d’euros en 2015.